Impago del Alquiler y Procedimiento de Desahucio

El impago del alquiler y el procedimiento de desahucio para recuperar el inmueble

Uno de los miedos más frecuentes de los propietarios a la hora de alquilar un inmueble es que se pueda generar una situación de impago. Más aún si tenemos en cuenta la crisis económica generada por el COVID-19. Aquí puedes encontrar un ejemplo sobre una Sentencia que acuerda el desalojo de una vivienda en una Comunidad de propietarios por problemas conflictivos entre los denunciados y los vecinos.

Entre las principales obligaciones de los arrendatarios encontramos: el pago de la renta y aquellas cantidades que se asimilan jurídicamente como el consumo de los suministros de luz o agua.

Por ello, el arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato; cuando existe falta de pago de cualquiera de las cantidades cuyo pago se había asumido en virtud del contrato de arrendamiento.

Así, si el propietario quiere recuperar el inmueble alquilado; porque el arrendatario ha dejado de pagar el alquiler o las cantidades asimiladas debe interponer una demanda de desahucio por impago. A continuación, te explicamos cómo funciona este procedimiento.

1. Paso previo a la demanda judicial

Ante una situación de impago de alquiler; nuestra recomendación es que es aconsejable requerir el pago al inquilino de un modo fehaciente; a partir de un medio que deje constancia del envío y en su caso; de la recepción del requerimiento.

En esta comunicación se exige al inquilino que liquide la deuda en un plazo determinado. Advirtiéndole también que sí, transcurrido ese tiempo, no procede al pago, se acudirá a la vía judicial.

Este paso previo a la demanda judicial es sumamente importante porque el inquilino, en caso de no atender al pago, no podrá evitar la resolución del contrato y el subsiguiente desahucio.

La enervación del desahucio es la oportunidad que se concede al arrendatario de pagar o consignar las cantidades debidas y poner fin al procedimiento judicial. Así, la legislación actual determina que no cabrá enervación alguna si el arrendador, antes de interponer la demanda, ha requerido con al menos 30 días de antelación el pago al arrendatario.

2. La reclamación judicial

En primer lugar, debemos tener en cuenta que para iniciar este procedimiento es necesaria la intervención de un abogado y un procurador.

Cuando se reclaman los importes pendientes por la vía judicial, el propietario puede optar entre:

• Solicitar el pago de la deuda.
• Solicitar el desahucio para recuperar la posesión del inmueble alquilado.
• Acumular ambas peticiones y reclamar tanto la deuda como el desalojo.

En la mayoría de los casos se opta por la última opción. En cuyo supuesto se deberá presentar la correspondiente demanda de desahucio por falta de pago en el Juzgado de Primera Instancia; que corresponda al lugar donde esté el inmueble alquilado.

Debemos tener en cuenta que el arrendador puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago en el que momento en que haya un solo impago. Es decir, la ley no requiere un mínimo de meses o importes impagados para poder iniciar la reclamación.

3. Las opciones del arrendatario

Una vez presentada la demanda, el Juzgado la examinará; y si cumple los requisitos oportunos, la admitirá a trámite para seguidamente dar traslado al arrendatario. O sea, se le notifica.

El demandado tendrá diversas opciones:

• Puede no hacer nada. Es este supuesto se practicará el desahucio en la fecha que haya señalado el Juzgado mediante Decreto.
• Tiene la posibilidad de pagar las cantidades adeudadas en el plazo de 10 días y seguir ocupando el inmueble, siempre que tenga la posibilidad de enervar el desahucio, que solo puede hacerse una sola vez durante la vigencia contractual y siempre que no hubiera sido requerido de pago extrajudicialmente, tal y como hemos explicado.

• También puede pagar las rentas y cantidades asimiladas debidas y entregar la posesión del inmueble.
• Otra opción que tiene es entregar el inmueble, pero no pagar las rentas adeudadas, en cuyo caso, se deberá instar posteriormente un procedimiento de ejecución.
• Por último, puede oponerse a la demanda que le ha sido presentada alegando las razones por las que, a su entender, no debe las cantidades reclamadas. Si se da este supuesto, se celebrará una vista y, posteriormente, se dictará sentencia.

4. ¿Cuánto dura un procedimiento de desahucio?

La respuesta a esta pregunta es totalmente incierta puesto que todo dependerá del caso concreto, del volumen de trabajo que tenga el Juzgado competente, de si existe oposición o no por parte del demandado, de si hay personas especialmente protegidas viviendo en el inmueble arrendado (niños, enfermos, personas mayores), etc. Por ello, no podemos determinar la duración media de un procedimiento de desahucio. No obstante, nuestra recomendación es actuar cuanto antes a fin de evitar que el importe debido sea excesivamente alto.

Si tiene dudas acerca del procedimiento a seguir en caso de impago de la renta, en TARINAS LAW & ECONOMY disponemos de un equipo especializado que le asesorará en este ámbito.