La venta de vivienda habitual por mayores de 65 años

¿Sabías que si vendes tu vivienda habitual estás obligado a tributar por la ganancia que obtengas? En efecto, el Fisco no perdona, y tras la venta de tu vivienda tienes la obligación de imputar en la base imponible del ahorro de tu declaración de la renta los beneficios o pérdidas que hayas obtenido.

¡Pero que no cunda el pánico! La Agencia Tributaria no siempre te exigirá que pagues impuestos por vender tu vivienda, o al menos en su totalidad. Nuestra legislación prevé algunas exenciones y deducciones para la venta de este tipo de viviendas como lo es; la exención por la transmisión de la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años.

En este sentido, la Administración entiende que, si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia que obtengas por la venta estará exenta cuando se cumplan una serie de requisitos, es decir, no tendrás la obligación de tributar por dicho beneficio. ¿Quieres saber cuáles son estos requisitos?

Puedes encontrar estos requisitos  actualizados para el ejercicio 2023 en IRPF para mayores de 65 años ejercicio 2023.

La vivienda habitual

Antes de nada, hay que tener claro que la exención solo es aplicable a la ganancia que provenga de la venta de una vivienda habitual, y, por ende, no será aplicable para la venta de cualquier otro inmueble. Dicho de otra manera, no podrás aplicártela si lo que transmites es tu segunda residencia o una vivienda de tu propiedad en la que no residas.

Sobre este particular, la Administración cuenta con ciertos criterios para determinar si el inmueble vendido se trata efectivamente de tu vivienda habitual, y es que solo considera como tal aquella que reúna las siguientes condiciones:

1. Ha de constituir tu residencia durante un plazo continuado de al menos 3 años.
2. Has de habitarla de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses; contados desde la fecha de su adquisición o de terminación de las obras.

No obstante, cabe la posibilidad de que la vivienda se considere habitual aun incumpliendo estos requisitos cuando concurran algunas de las causas justificadas prevé nuestra legislación. Algunas expresamente previstas son la separación matrimonial o el traslado laboral.

La transmisión de la vivienda

Para poder aplicarte la exención prevista en la ley es necesario tener en cuenta varios factores relacionados con la venta del inmueble:

1. La titularidad del pleno dominio de la vivienda habitual.

   Si quieres contar con la exención, es necesario que transmitas el pleno domino de la vivienda; también llamado plena propiedad, y para ello debes ser su titular. El pleno dominio es un tipo de propiedad que se compone de dos derechos: la nuda propiedad y el usufructo. El primero se trata del derecho a ser dueño del bien y el segundo consiste en el derecho de disfrutar del mismo. De esta forma, si únicamente eres dueño de alguno de estos derechos sobre tu vivienda habitual no tendrás derecho a la exención.

   Esto parece obvio, pero es frecuente que, de un lado; en los matrimonios con régimen de gananciales, la vivienda habitual sea un bien privativo de unos de los cónyuges y que posteriormente pase a formar parte de la sociedad de gananciales. Y, de otro lado; que uno de los cónyuges sea el propietario del 100% de la nuda propiedad y el otro del 100% del derecho a usufructo.

   En estos casos, nuestros tribunales han declarado que el contribuyente no podrá aplicarse la exención si la venta se realiza antes de que se cumplan los requisitos para que la vivienda se considere habitual a contar desde que el contribuyente obtiene el pleno dominio de la vivienda.

   Si te encuentras en esa tesitura solo podrás aplicarte la exención si resides durante un plazo continuado de 3 años en la vivienda; y la habitas en un plazo no superior a 12 meses a contar desde el momento en que pasaste a ser propietario de su nuda propiedad y su usufructo.

   Asimismo, es importante destacar que podrás aplicarte la exención con independencia de si la contraprestación por la venta es un pago único o bien una renta temporal o vitalicia.

2. La transmisión de la nuda propiedad.

   Relacionado con lo que acabamos de explicar, tienes que saber que podrás aplicarte a la exención cuando, aun siendo titular del pleno dominio de la vivienda habitual, solo transmitas la nuda propiedad y te reserves el usufructo vitalicio de esta.

   Un ejemplo claro de este tipo de operaciones son la venta de inmuebles entre familiares en las que los abuelos venden su casa a los nietos y estos les dejan residir en ella hasta que fallezcan. En estos casos, los abuelos continúan viviendo en el inmueble que han vendido, pero no pagarán impuestos por el beneficio que obtienen de su venta.

3. El plazo para la transmisión de la vivienda habitual.

   Otra de las cosas a tener en cuenta para aplicar la exención es la fecha de la venta de la vivienda. A los efectos de esta exención, la Agencia Tributaria considerará que estas vendiendo tu vivienda habitual en dos circunstancias.

   1. 1. Si en el momento de la venta el inmueble cumple con los requisitos para se considerada tu vivienda habitual.
      2. Si en el momento de la venta el inmueble no cumple con los requisitos para ser considerada tu vivienda habitual, pero los cumplió en algún momento durante los dos años anteriores a la transmisión.

   En resumidas cuentas, únicamente podrás aplicarte la exención si tu vivienda no perdió la consideración de vivienda habitual desde hace más de dos años a contar desde el momento de la venta.

4. La exención no se agota.

   Por último, has de saber que podrás aplicarte esta exención tantas veces como quieras siempre que cumplas con los requisitos que acabamos de exponer. Por tanto, podrás beneficiarte de ella en más de una ocasión cuando la vivienda que transmitas tenga consideración de vivienda habitual.

Si tienes cualquier duda al respecto, lo mejor que puedes hacer es pedir consejo a tu Asesor Fiscal-Inmobiliario de confianza. Desde Tarinas Law & Economy estaremos encantados de ayudarte.