Muchos pueden ser los motivos para que nos decantemos por vender nuestra vivienda habitual y adquirir una nueva; un nuevo trabajo, nuevos miembros en la familia o simplemente queremos realizar un cambio en nuestra vida, pero ¿realizaríamos este cambio si el fisco se llevara una parte de los ingresos obtenidos en la venta?

Para evitar tributar, nos podemos acoger a la exención por reinversión en vivienda habitual. Se trata de un mecanismo articulado para que el factor tributario no suponga un impedimento en el momento de realizar este cambio tan importante para el contribuyente, pero hay que asesorarse correctamente puesto que son muchos los factores que intervienen. En este articulo te recogemos las bases para entender dicha exención.

Exención por reinversión en vivienda habitual

En realidad, la exención supone no tributar por la totalidad o parte de la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual, siempre que se invierta, total o parcialmente en otra vivienda habitual. Si no se aplicara la exención y fuera transmitida la vivienda habitual, supongamos con un beneficio de 60.000 euros entre lo que costó su adquisición y el precio de su venta. Deberíamos tributar en el IRPF por esos 60.000 euros.

¿Cuál es la definición de vivienda habitual?

Primero de todo es muy importante destacar que el inmueble transmitido debe constituir nuestra vivienda habitual en el momento de la venta, así mismo, el inmueble adquirido y/o rehabilitado también deberá constituir nuestra vivienda habitual, para tener claro este concepto debemos acogernos a la definición de la Agencia Tributaria.

Los criterios para determinar si el inmueble transmitido, adquirido y/o rehabilitado constituyen efectivamente tu vivienda habitual, son:

  1. Ha de constituir o debe haber constituido tu residencia habitual durante un plazo continuado de al menos 3 años. (En lo referente a la transmitida).
  2. Has de habitarla de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses; contados desde la fecha de su adquisición o de terminación de las obras. (En lo referente a la adquirida y/o rehabilitada).

No obstante, cabe la posibilidad de que la vivienda se considere habitual aun incumpliendo estos requisitos cuando concurran algunas de las causas justificadas prevé nuestra legislación. Algunas expresamente previstas son la separación matrimonial o el traslado laboral.

Por ende, toda aquella ganancia originada por la transmisión de un inmueble el cual no se pueda encuadrar o clasificar como vivienda habitual segun los criterios de la administración, no será susceptible de la exención por su reinversión.

¿Cuál es el plazo de reinversión?

Una vez definido el concepto más importante de dicha exención, debemos tener presente que el plazo para reinvertir el dinero de la venta del inmueble es de dos años desde la fecha de transmisión, cabe señalar que estos pueden anteriores o posteriores a la operación de transmisión.

¿Qué cantidades son susceptibles a gozar de dicha exención?

Es importante entender cómo funciona la exención, con el fin de poder tener presente qué cantidades pueden gozar de la misma. Ante todo es importante matizar que la cantidad que se debe reinvertir para obtener una exención plena; es aquella que coincida con el valor de transmisión y no con el precio de venta.

Aunque a menudo son términos que se utilizan sin distinción, hay una gran diferencia entre ambos, y es que el valor de transmisión es aquel que tiene en cuenta todos aquellos gastos y tributos inherentes a la transmisión del inmueble y que debe soportar el propietario, además, de dicha cantidad obtenida, se debe minorar por el importe de aquellas cantidades pendientes amortizar en el momento de la transmisión y que correspondan a la financiación ajena utilizada en la adquisición del inmueble.

Así pues, se aplicará la exención plena, cuando se reinvierta la totalidad del líquido obtenido según lo expuesto en el párrafo anterior, y se entenderá reinvertido en la adquisición y/o rehabilitación del inmueble por todas aquellas cantidades satisfechas y que se tendrán en cuenta como precio de adquisición. Tal como menciona el artículo 35 de la Ley del IRPF, Éstas incluyen el precio satisfecho en el momento de la compraventa más los gastos y tributos inherentes a la adquisición.

Podemos concluir, que la exención por reinversión será plena cuando se den las circunstancias y hechos expuestos más arriba. Pero no siempre debe ser así para obtener esta ventaja fiscal, dado que la exención puede ser parcial, atendiendo que se aplicará la exención sobre aquel porcentaje de ganancia patrimonial de forma proporcional a la cantidad reinvertida en la vivienda habitual, a efectos prácticos, si reinvertimos la mitad del importe obtenido en la transmisión, tendremos derecho aplicar la exención sobre la mitad de la ganancia patrimonial.

Es muy importante señalar que la exención que nos atañe en este articulo no es aplicable de oficio, por lo que el contribuyente deberá instar a la misma indicando el importe reinvertido, o aquel que previsiblemente se reinvertirá en el plazo legalmente establecido, por ello, desde Tarinas Law and Economy les invitamos a que contacten con el departamento de gestión inmobiliaria y se pongan en manos de auténticos profesionales.

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