La tributación de los contratos de alquiler con opción a compra es uno de los grandes desconocidos en materia fiscal y una buena alternativa a la tradicional compraventa, especialmente ahora que se aproxima una subida de los tipos de interés.

Pues esta fórmula se presenta como una alternativa de financiación perfectamente válida a la hora de adquirir una vivienda en caso de no poder acceder a financiación bancaria.

Estos contratos suponen una fórmula mixta entre la compraventa y el alquiler y permiten al inquilino un arrendamiento con opción a ejercitar una compraventa por un precio previamente establecido, que se podría vería minorado por las rentas pagadas durante la duración del alquiler, si así se pacta.

La tributación de los contratos de alquiler con opción a compra

Peculiaridades de la tributación de los contratos de alquiler

En primer lugar, debemos diferenciar cuando se trata de una vivienda nueva, donde el vendedor es una promotora inmobiliaria, o cuando se trata de una vivienda de segunda transmisión donde el dueño acostumbra a ser un particular.

En el primer caso, al tratarse de una vivienda nueva, el arrendamiento estará sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido por lo que el particular deberá añadirle un 10% adicional al importe del alquiler dado que éste actúa como consumidor final, por ende, no lo podrá deducir bajo ningún concepto, será parte de su alquiler mensual.

En caso de que el dueño sea un particular, la operación estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y en dicho impuesto, la constitución de contratos de arrendamiento está exenta, aunque el arrendatario deba presentar el impuesto a cero.

En muchos de estos contratos, aunque no es obligatorio, se suele establecer una opción de compra o prima en la que el dueño transmite al arrendatario la opción de poder adquirir ese inmueble en un plazo establecido y esta opción se establece por un precio a modo fianza-pago a cuenta.

Esta prima, también estará sujeta a IVA en el primer caso al entenderse como una prestación de servicios (21%), aunque en el segundo caso, tributará únicamente a un 10% sobre el ITP. Lo normal es que esta prima sea a cuenta del precio si al final se decide ejercitar la opción de compra; en caso contrario, o sea, no ejercitar la opción de compra, la arrendataria la perdería.

Finalmente, cuando el arrendatario decida ejercitar esa opción, tributará tanto por IVA como por ITP al 10%, según el transmitente sea la promotora, o sea un particular, respectivamente. En caso de que finalmente, el inquilino decida no ejercer la opción y volver a acordar un arrendamiento, la operación ya no estará gravada por IVA ni por ITP.

¿Cómo afectará esto a mi declaración de la renta?

Pues bien, volviendo al caso en que ambas partes actúan como particulares, para el vendedor del inmueble los ingresos del arrendamiento supondrán rendimientos de capital inmobiliario por lo que deberá incluir las mensualidades como ingreso en su renta y tributar como si de un alquiler normal se tratara.

Además, Hacienda entiende que en el momento en que se produce la transmisión, se producen dos negocios jurídicos, uno por la venta en sí, y otra por la constitución de la opción de compra. Así, la concesión de la opción de compra también está sujeta al IRPF y deberá incluirse en el ejercicio en que se concede la opción, como una ganancia patrimonial a la base general (hasta el 52% en comunidades como Cataluña) dado que no proviene de una transmisión.

Eso sí, nos permiten deducir los gastos inherentes a dicha operación como los de formalización del acuerdo. En segundo lugar, si se ejercita la opción, el propietario deberá incluir una nueva ganancia patrimonial en su declaración de la renta.

La ganancia se calculará por la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra pagado por el propietario. Sobre el valor de adquisición se podrán deducir la cuantía percibida por la concesión de la opción de compra más las cantidades abonadas en concepto de alquiler hasta el periodo en que se ejerza la opción (cuando se hubiera pactado que los arrendamientos total o parcialmente serán a cuenta del precio en caso de ejercitar la opción de compra) por lo que minorarán la ganancia patrimonial, al haberse tributado previamente por ellas.

¿Qué sentido tiene incluir la opción de compra como ganancia para luego descontarla?

La emisión de la opción de compra tributa en la base imponible general, la que va hasta un tipo de gravamen del 52%, sin embargo, las transmisiones de inmuebles tributan a la base imponible del ahorro que va del (19 al 26%) como ya habíamos explicado en anteriores posts por lo que es esa diferencia por la que saldremos perjudicados.

No obstante, la prima percibida por el propietario como precio de la opción es un adelanto que puede incitar al arrendatario a ejercitar la opción y así promover la venta efectiva del inmueble.

Desde Tarinas, creemos que este tipo de contratos híbridos constituyen una alternativa muy atractiva a nivel financiero pero que pueden ocasionar numerosos problemas con el fisco si no son tratados correctamente, por lo que animamos a nuestros clientes a consultar con nuestros expertos del departamento fiscal cualquier duda sobre estas operaciones.

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