Recuperar TODOS los Gastos de Hipoteca y Comisión de Apertura

El pasado 16 de Julio de 2020 se dictó la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19 sobre los gastos hipotecarios. Ello supone un nuevo varapalo para las entidades bancarias; tras declarar también el Tribunal Europeo el pasado 9 de Julio de 2020 que los acuerdos de renuncia a reclamar por la cláusula suelo pueden ser abusivos.

En relación a los gastos de constitución de la hipoteca, veremos a continuación qué reparto estableció el Tribunal Supremo mediante Sentencia de 23 de Enero de 2019 al respecto; y cómo ha sido corregido por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea mediante la reciente Sentencia de 16 de Julio de 2020.

Gastos de Notaría:

• Tribunal Supremo (Sentencia de 2019):

  • estableció que se pagarían por mitad, del 50% se haría cargo la entidad bancaria, y del restante 50% el cliente.

“Desde este punto de vista, la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. El interés del prestamista reside en la obtención de un título ejecutivo (art. 517.2.4.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y de un documento que le permita la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para que quede válidamente constituida (art. 1875 del Código Civil en relación con el art. 3 de la Ley Hipotecaria), mientras que el interés del prestatario radica en la obtención del préstamo que, por contar con garantía hipotecaria, se concede a un tipo de interés habitualmente más bajo que el que se establece en los préstamos sin esa garantía”.

• Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sentencia de

  2020):

  • establece que los gastos de notaría deberán pagarse en su totalidad por la entidad bancaria.
  • Con cita a la normativa española, más concretamente al Real Decreto 1412/1989, establece que:

“La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales”.

Gastos de Gestoría:

• Tribunal Supremo (Sentencia de 2019):

  • indica que cada parte sufragará la mitad de los mismos.

“Ante esta realidad y dado que, cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad”.

• Tribunal de Justicia de la UniónEuropea (Sentencia de 2020):

  • establece que los gastos de gestoría deberán abonarse por la entidad bancaria en su totalidad.
  • La Comisión Europea ya mediante su informe estableció que si fue la entidad financiera quien impuso y designó un gestor profesional y atribuyó íntegramente al consumidor los gastos por dicho servicio, tal obligación proviene exclusivamente del pacto privado contenido en la cláusula controvertida.
  • Por ello, una vez declarada nula la cláusula en cuestión y en ausencia de disposición legal que regula expresamente el contenido de dicho concepto, deben eliminarse los efectos de dicha cláusula para el consumidor; procediendo la devolución o el resarcimiento a este de cualquier importe abonado por dicho concepto.

Gastos de Registro:

• Tribunal Supremo (Sentencia de 2019):

  • debían ser abonados en su totalidad por la entidad bancaria.

“Desde este punto de vista, la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca”.

• Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sentencia de 2020):

  • confirma que de los gastos de registro debe hacerse cargo la entidad bancaria, en base al Real Decreto 1427/1989, que establece que hace recaer la obligación de pagar los derechos del registrador sobre:

“aquel o aquellos cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento”.

Comisión de Apertura:

• El Tribunal Supremo (Sentencia de 2019):

  • considera que puede imponerse al consumidor su pago, en base a que la naturaleza del préstamo y de las operaciones necesarias para la concesión del mismo conllevan un estudio de la solicitud y diversas gestiones, exigen que la entidad realice una serie de actividades que son distintas a las del servicio que supone poner a disposición del prestatario el dinero; y que ello justifica que cobre como parte del precio esta comisión.

• El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sentencia de 2020):

  • establece que la comisión de apertura puede ser anulada por abusiva, si no está justificado su abono debido a que la entidad bancaria no ha realizado ninguna actuación.

“una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe; un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido; extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional remitente”.

En relación a la cláusula que impone los gastos relativos a la Tasación del Inmueble al consumidor, también puede ser declarada nula por abusiva; y procederá la devolución al consumidor de los importes pagados en virtud de la misma.

Por último, y en relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se mantiene el mismo criterio que el Tribunal Supremo; y su pago corresponde en su totalidad al consumidor.

Si usted o algún conocido; tiene dudas sobre cómo reclamar cualquier gasto hipotecario, póngase en contacte con TARINAS LAW & ECONOMY y le ayudaremos a reclamar la cantidad que le corresponde.