¿Qué son las Hipotecas de Máximo o Flotantes?

Son un tipo de hipotecas reguladas en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria; cuya finalidad es la de garantizar varias obligaciones a la vez. No es necesario que estas obligaciones existan en el momento de constitución de dicha hipoteca, por lo que pueden ser tanto presentes como futuras. Tampoco es necesario determinar su importe, lo que se indica es un máximo al que puede llegar la responsabilidad hipotecaria.

De esta forma, se disminuye el coste necesario para la constitución de distintas hipotecas o préstamos, uno para cada obligación que tengamos en la misma entidad financiera.

Esta modalidad de hipoteca, a diferencia de las convencionales que sirven para garantizar el préstamo hipotecario que financia la vivienda, sirve para financiar, además, un crédito al consumo que tenemos contraído con la entidad financiera; e incluso una línea de crédito que contrataremos con posterioridad.

¿Qué ventajas presenta?

La principal utilidad de una hipoteca de máximo es el ahorro de costes; ya que no es necesario hacer una novación de la hipoteca para incluir nuevos inmuebles, o solicitar una nueva hipoteca. Por esta razón, se consigue eliminar los costes de estudio al no ser necesario la comprobación de la solvencia del deudor; además de los diversos gastos de gestión, como los notariales, los gastos registrales y los gastos derivados del Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Gastos que solo tendrán que desembolsarse la primera vez; por existir una hipoteca que garantiza la totalidad de las obligaciones.

Veámoslo con un claro ejemplo:

Imaginemos un negocio textil que solicita al banco una hipoteca de 100.000 euros para montar una tienda que actuará como garantía de la deuda (el inmueble en el que se ubicará la tienda será el objeto de la hipoteca). Para escriturar la hipoteca se debe pagar gastos de registro y notaría, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Si, un año después, al dueño le va muy bien el negocio y decide abrir otra tienda. Esta vez necesita 80.000 euros. Constituye una segunda hipoteca sobre esa segunda tienda (sobre el inmueble donde se ubica la segunda tienda) para garantizar esa segunda deuda. De nuevo tiene que pagar notaría, registro y AJD. La primera tienda garantiza el primer préstamo. La segunda tienda, el segundo préstamo.

A través de una hipoteca flotante, este empresario podría pedir un primer préstamo y poner como garantía esa primera tienda y cuando necesite ampliar su negocio solicitar de nuevo al banco un nuevo préstamo, pero incluido dentro del primero, sin necesidad de constituir una segunda hipoteca, con el importante ahorro fiscal que esto supondría. La primera tienda serviría como garantía de los préstamos posteriores.

Otra característica es la no determinación de la responsabilidad hipotecaria. En su lugar, se establece una responsabilidad máxima, la cual hace referencia hasta qué importe máximo responderá la garantía hipotecaria en caso de incumplimiento de alguna de las distintas obligaciones garantizadas. Esta es una de las notas diferenciadores respecto de la hipoteca ordinaria; puesto que el hipotecante no tiene que individualizar la parte de la responsabilidad hipotecaria total de cada obligación garantizada por dicha hipoteca flotante.

¿A favor de quién se puede constituir?

Sólo se puede constituir a favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social; y a favor de las entidades financieras previstas. Estas entidades financieras que pueden otorgar préstamos y créditos son los bancos, las entidades oficiales de créditos, las cajas de ahorro, las cooperativas de créditos y los establecimientos financieros de crédito que concedan avales y garantías.

¿A quién va dirigida?

Aunque sea un producto desconocido para la mayoría de ciudadanos, por ley cualquiera podría contratarlo. Sin embargo, este tipo de hipotecas fueron diseñadas para ayudar a que empresas o pequeños autónomos para que pudieran expandir sus negocios a corto y medio plazo.

Al ser un producto financiero muy complicado, no es aconsejable para consumidores, aunque la ley no establezca restricciones al respecto.

Finalmente, destacar que en TARINAS LAW & ECONOMY velamos por tus derechos. Somos un despacho de referencia que desarrolla su actividad desde hace más de ochenta años; y contamos con abogados especializados con amplia experiencia en derecho de financiero y bancario.

Si usted o algún conocido; tiene cualquier duda en relación a su hipoteca o producto bancario, póngase en contacto con TARINAS LAW & ECONOMY, le asesoraremos; y si corresponde, le ayudaremos a reclamar lo que le corresponde.