LA PRIMERA SENTENCIA QUE PERMITE REBAJAR EL ALQUILER EN UN 50% A UN HOSTELERO COMO CONSECUENCIA DEL COVID-19

Alquiler de locales y coronavirus

La magistrada Rocío Ortega, titular del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona, ha dictado la primera resolución judicial que obliga a un arrendador a rebajar el 50% de la renta de un hostelero.

Ante la negativa del propietario a aplicar una reducción en el alquiler, el pasado mes de junio el arrendatario interpuso una demanda de revisión de la renta, teniendo en cuenta la situación económica que padecía por la crisis sanitaria del coronavirus; solicitando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en su contrato de arrendamiento.

LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS

La cláusula “rebus sic stantibus”, aplicada en este supuesto de hecho, significa literalmente “mientras duren las cosas” y, supone una excepción al principio que establece que los contratos están para su cumplimiento; permitiendo así modificar el contenido del contrato, o incluso resolverlo, cuando concurren circunstancias sobrevenidas de carácter excepcional e imprevistas para los contratantes en el momento de establecer las condiciones del negocio jurídico.

Además, esta alteración debe producir la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave para uno de los contratantes. Lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada solo por una de las partes.

Por último, a los requisitos expuestos anteriormente, se suma el hecho de que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato; y que el fin perseguido sea finalizar el negocio jurídico o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias se distribuyan de forma equitativa y justa.

SU UTILIZACIÓN CONCRETA EN ESTE CASO

Sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el presente supuesto, la magistrada expone detalladamente en su sentencia el cumplimiento de los cuatro requisitos.

1. CIRCUNSTANCIAS SOBREVENIDAS DE CARÁCTER EXCEPCIONAL E IMPREVISTAS

Como es lógico, el primero de los requisitos se justifica como consecuencia de la pandemia generada por el coronavirus; que provocó que el pasado 14 de marzo de 2020 se declarara el estado de alarma y el confinamiento domiciliario en nuestro país. Suspendiéndose, entre muchos otros, el ejercicio de la actividad de alquiler turístico.

Ninguno de los contratantes, al celebrar el contrato de arrendamiento, podían prever la existencia de esta situación de gran impacto en la economía mundial.

2. LA FRUSTRACIÓN DE LA FINALIDAD DEL CONTRATO O EL PERJUICIO GRAVE Y EXCESIVAMENTE ONEROSO PARA UNA DE LAS PARTES.

La situación económica de este hostelero ha sido justificada a partir de un informe pericial económico; prueba clave para demostrar la falta de ingresos para este empresario.

Que esta situación ha derivado de la pandemia, aunque podía ser deducible, ha sido igualmente acreditada; indicando como causas la disminución de ingresos, la exigibilidad de cuarentena en algunos supuestos, restricciones de los aforos, entre muchos otros.

3. EL INTENTO DE NEGOCIACIÓN ENTRE LOS CONTRATANTES

El tercer requisito es que “haya habido una negociación entre las partes comunicando el perjudicado esta situación de desequilibrio para intentar llegar a una solución”.

En este caso, se acreditó que el inquilino comunicó al arrendador su situación y ofreció reducir la renta en un 50%; petición que no fue aceptada por el propietario del inmueble, quien solo estaba dispuesto a ofrecerle una moratoria en el pago de la renta, siendo esto inviable para mantener la actividad económica del inquilino.

Un detalle que demuestra la buena fe en sus negociaciones es que, durante el tiempo que ha durado el procedimiento judicial, el arrendatario ha estado abonando el 50% del alquiler.

4. EL OBJETIVO PERSEGUIDO: PONER FIN AL CONTRATO O MODIFICARLO DE FORMA JUSTA Y EQUITATIVA

Por último, la solución propuesta en este caso era una disminución del 50% de la renta. Entendiéndose por parte de la juzgadora una petición justa y equitativa, ya que está abonando un 50% de la renta; pero asumiendo unas pérdidas en su negocio superiores a este porcentaje.

Algo muy beneficioso para el arrendatario, es que todo lo que señala esta sentencia se aplica desde el momento en que impactó la pandemia en dicho negocio jurídico; por tanto, con carácter retroactivo desde abril de 2020.

La presentación de este tipo de demandas declarativas, exigiendo la revisión de la renta contractual de arrendamientos de local de negocio y de industria, está inundando los juzgados de nuestro país a causa de la crisis sanitaria del COVID.19.

Tanto si eres arrendador como arrendatario, en TARINAS LAW & ECONOMY contamos con un equipo de expertos que te ayudaran a afrontar este tipo de procedimiento con todas las garantías.

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