¡EL PRÓXIMO 21 DE ENERO DE 2021 FINALIZA EL PLAZO PARA RECLAMAR LOS GASTOS HIPOTECARIOS!

¿QUÉ SON LOS GASTOS HIPOTECARIOS?

Los gastos hipotecarios son aquellos gastos que se generan a la hora de formalizar un préstamo hipotecario, en concreto son los siguientes gastos:

  1. Gastos de Tasación

    • La tasación es el procedimiento mediante el cual el banco conoce el valor de la vivienda que va a ser objeto de hipoteca; y en base a ese importe, la entidad bancaria realiza el cálculo del dinero (capital) que puede dejar (prestar) al cliente.
  2. Gastos de Notaría

    • El notario es la persona encargada de dar fe pública del préstamo hipotecario que van a firmar las partes. Es necesario acudir al notario porque para inscribir el préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad es necesaria una escritura pública, que debe realizar un notario.
  3. Gastos de Registro

    • Consiste en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad; con la finalidad de que conste que ese sobre esa vivienda existe una hipoteca a favor de la entidad bancaria. Sin esa inscripción no existiría la hipoteca.
  4. Gastos de Gestoría

    • Los gestores son aquellos profesionales que se encargan de trámites como la liquidación de los impuestos que se generan del otorgamiento de un préstamo hipotecario, entre otros.
  5. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

    • Es un impuesto que varía entre el 0,5 y el 1,5% del capital del préstamo hipotecario, y que es fijado por las autonomías.
  6. Comisión de Apertura

    • La comisión de apertura es aquella cláusula contractual que se establece en el momento de formalizar el préstamo hipotecario; mediante la cual se aplica un porcentaje sobre el capital prestado, y que responde a la necesidad de sufragar los gastos de gestión y de administración que ha soportado el Banco.

Estos son básicamente los gastos que se derivan de la formalización de un préstamo hipotecario. No obstante, como veremos a continuación, no todos los gastos relativos a la constitución de una hipoteca son objeto de reclamación, ni pueden reclamarse en su totalidad.

¿QUÉ GASTOS HIPOTECARIOS SE PUEDEN RECLAMAR?

Se pueden reclamar aquellos gastos cuyo reparto sea considerado abusivo por recaer la obligación de asumirlos sobre el cliente. Actualmente, los gastos reclamables son los siguientes:

  • Gastos de Notaría:

Según lo establecido por el Tribunal Supremo, deben pagarse por mitad; es decir, del 50% debería hacerse cargo la entidad bancaria, y del 50% restante, el cliente.

  • Gastos de Gestoría:

Según indica el Tribunal Supremo, el gasto generado por este concepto también deberá ser sufragado por mitad.

  • Gastos de Registro:

En este caso, el Tribunal Supremo considera que deben ser abonados en su totalidad por la entidad bancaria; ya que es la interesada en que se inscriba el préstamo a su favor en el Registro.

¿CUÁL ES EL PLAZO PARA RECLAMAR?

El Ministerio de Consumo ha publicado una Nota Informativa sobre los Derechos que asisten a las Personas Consumidoras en relación con los Gastos derivados de las Hipotecas y otras cuestiones de ámbito financiero.

En esta Nota Informativa, el Ministerio de Consumo interpreta que el plazo para la devolución de los gastos derivados de una cláusula abusiva es de cinco años; por cuanto indica expresamente que

se puede entender que se pudo tener conocimiento del carácter abusivo de la misma desde el momento que se hizo pública la Sentencia del Tribunal Supremo, el 21 de enero de 2016.

Por tanto, cinco años a contar desde esa fecha, supondría que el plazo de prescripción finalizaría el próximo jueves 21 de Enero de 2021.

Distintos criterios

No obstante, este criterio no es el único existente, ya que a día de hoy existen las siguientes posturas:

  • Hay un sector que considera que la acción judicial entablada para la reclamación de los gastos hipotecarios es imprescriptible; ya que es consecuencia de una acción de nulidad no sujeta a plazo.
  • Por otra parte, hay expertos que consideran que se debe tener en cuenta el plazo de suscripción del préstamo; es decir, se contaría desde la fecha en que se pagaron los gastos.
  • Se ha argumentado también que el plazo de prescripción es de 5 años desde la Sentencia del Tribunal Supremo.

Aquí también hay disparidad de opiniones en torno si se debe contar el plazo de cinco años desde la Sentencia del Tribunal Supremo publicada el día 21 de Enero de 2016 –criterio adoptado por el Ministerio de Consumo- o si empezaría a contar desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Enero de 2019, que se pronuncia sobre el reparto de los gastos; en este último caso no estaría prescrita la acción.

  • Otra postura defendida, es la que toma como referencia de inicio del cómputo la sentencia firme de nulidad de la cláusula. Según este sector, hasta que no se declare nula la cláusula de gastos no empezaría contar el plazo de prescripción.

A la espera de que se adopte una postura uniforme

Lamentablemente, la cuestión no está nada clara, y estamos a la espera de que se adopte una postura uniforme en la materia; ya que son muchas las opciones por las que los Juzgados y Tribunales se pueden decantar a la hora de fijar o no un plazo de prescripción para la reclamación de los gastos hipotecarios.

Al respecto, cabe recordar que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea mediante Sentencia de 16 de Julio de 2020 ha establecido que no puede imponerse un plazo de prescripción que imposibilite o haga excesivamente difícil el ejercicio de los derechos a los clientes. Pero lamentablemente no ha aclarado la cuestión de la fecha desde la que empieza a contar el plazo de prescripción.

A la espera de la decisión del Tribunal Supremo

Existe disparidad de opiniones al respecto, por ello, resulta imprescindible que el Tribunal Supremo se pronuncie en relación a este extremo, para ofrecer seguridad jurídica a los consumidores.

En TARINAS LAW & ECONOMY no estamos de acuerdo con la interpretación realizada por el Ministerio de Consumo y entendemos que hasta que el Tribunal Supremo no se pronuncie al respecto, no cabe hablar de plazos de prescripción, ya que este debate no se ha aclarado; no obstante, siendo prudentes, creemos que la mejor opción para el consumidor es que realice la reclamación de los gastos hipotecarios lo antes posible, antes del día 21 de Enero de 2021; para así evitar que en un futuro se realice por los Tribunales una interpretación similar a la realizada por el Ministerio de Consumo y que el consumidor se vea privado de recuperar el dinero que le corresponde.

Si usted o algún conocido; tiene dudas sobre cómo reclamar cualquier gasto hipotecario, póngase en contacto inmediatamente con TARINAS LAW & ECONOMY y le ayudaremos a reclamar la cantidad que le corresponde.

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