La dación en pago, del latín datio in solutum, es definida por la Real Academia Española como: «la transmisión, al acreedor o a los acreedores, del dominio de una cosa en compensación de una deuda.”

La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Octubre de 2009 la define como: «un negocio jurídico por el que el deudor y el acreedor pactan que el pago se realice con una prestación distinta de la que era objeto de la obligación.”

dacion en pago

La dación en pago es aquella opción por la que se permite al deudor cancelar el préstamo hipotecario con la entrega de la vivienda hipotecada.

En términos más claros, es una solución que pueden alcanzar aquellas personas que tienen dificultades para hacer frente al pago la hipoteca. Mediante la cual entregan la vivienda a la entidad bancaria; saldando con ello la deuda pendiente.

Medidas para la protección de deudores hipotecarios que no tienen recursos

A partir del año 2007 y tras el boom inmobiliario; la situación hipotecaria en nuestro país empezó a complicarse. Hasta tal punto que en el año 2012 se promulgó el Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos.

Las medidas contenidas en la citada normativa, van dirigidas a las personas que se encuentren en lo que se denomina “umbral de exclusión”; cuyos requisitos están definidos en el artículo 3 del referido texto legal y son los siguientes:

  1. Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
  2. La cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  3. El conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  4. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
  5. En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

En el preámbulo de la Ley 6/2012, se establece que se elabora un Código de Buenas Prácticas al que las entidades de crédito se podrán adherir voluntariamente.

El Código de Buenas Prácticas

La mayoría de entidades se encuentran adheridas al Código de Buenas Prácticas. No obstante, ello no significa que deban aplicar la dación en pago de forma obligatoria.

Existen una serie de medidas previas a la dación en pago que se pueden aplicar, como son la aplicación de una carencia de capital o intereses, la ampliación del plazo de la hipoteca, u otras semejantes.

En definitiva, mediante este Código de Buenas Prácticas bancarias, se aplican medidas destinadas a la reestructuración de la deuda hipotecaria. Si éstas no son suficientes, se puede llegar al ofrecimiento de una quinta de parte de la deuda. Si estas últimas tampoco son suficientes, se plantearía la dación en pago con la entrega de la vivienda.

Debe tenerse en cuenta que: la dación en pago es una alternativa a la ejecución hipotecaria. Debido a que permite que el deudor pueda liquidar la hipoteca mediante la entrega de la vivienda a la entidad bancaria.

Así, a pesar de que la dación en pago comporta para el deudor la pérdida de su vivienda. La parte positiva es que el deudor queda libre de las deudas que deriven del préstamo hipotecario. Por lo que la entidad no podrá proceder al embargo del resto de sus bienes para poder saldar la deuda. Lo que sí podría suceder en el seno de una ejecución hipotecaria, en la cual,  incluso habiéndose entregado la vivienda, podría quedar parte de la deuda sin saldar.

La negociación de un abogado con la entidad bancaria en la dación en pago es imprescindible

En la dación en pago, es esencial la negociación que un abogado pueda realizar con la entidad bancaria, destinada a conseguir que este acuerdo se materialice.

Debemos saber que, en muchas ocasiones, llegar a la vía judicial no es la mejor forma de solucionar los conflictos; y esperar a que el banco nos presente una demanda de ejecución hipotecaria. Desde luego que no es la mejor de las opciones que tenemos sobre la mesa.

La mejor opción es la de actuar rápidamente; en cuanto se detecta el problema y se tienen dificultades actuales o inminentes para el pago de las deudas. Ya que, de esa forma evitaremos que la espiral de endeudamiento aumente; y tendremos más facilidades para llegar a algún acuerdo que nos permita liquidar la deuda pendiente.

En todo caso, resulta esencial contar con un correcto asesoramiento en la materia por parte de expertos como: los abogados especialistas en Derecho Bancario de TARINAS LAW & ECONOMY. Ya que, te ayudará a ahorrar tiempo, dinero y problemas.

Cada día son más los clientes que nos dejan testimonios como “por fin puedo vivir tranquilo” o “por fin ha acabado esta pesadilla”, el próximo podrías ser tú.

Si tienes dificultades para hacer frente al pago de tu hipoteca; y estás interesado en solicitar una dación en pago. Ponte en contacto con TARINAS LAW & ECONOMY y te ayudaremos a tramitarla. Desde el inicio, para que puedas estar tranquilo.

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