Las 10 claves de la nueva Ley Hipotecaria

Nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

El pasado mes de Diciembre, el Pleno del Congreso aprobó la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Está previsto que entre en vigor entre los próximos meses de marzo o abril; y supone la reforma de la Ley Hipotecaria actual.

La nueva ley no tendrá carácter retroactivo, lo que significa que no afectará a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor. Sin embargo, si un contrato anterior a la nueva ley es objeto de novación o subrogación, sí le afectará.

Desde Tarinas Viladrich Bufete hemos hecho una selección de los 10 puntos clave de la nueva Ley Hipotecaria; que le ayudarán a comprender con mayor facilidad las novedades que incorpora.

Las principales novedades:

1. Mayor protección al usuario:

   • La nueva ley obligará a que el cliente disponga del contrato de préstamo hipotecario un mínimo de diez días antes de firmarlo. Este aspecto es muy beneficioso para el cliente ya que le permite una lectura tranquila y a fondo del contrato, pudiendo incluso pedir asesoramiento legal en caso de duda sobre el alcance de alguna cláusula. Además, los bancos deberán ofrecer una ficha estándar con las condiciones de su préstamo hipotecario para que los clientes puedan comparar con facilidad entre todas las opciones.

2. Autoridad Independiente:

   • En relación al punto anterior, se creará la figura de la Autoridad Independiente, que deberá velar por la protección y transparencia de las contrataciones inmobiliarias y protegerá al cliente ante los abusos del sistema financiero para garantizar su seguridad jurídica.

3. Control Notarial:

   • Hasta ahora, el cliente tan solo acudía al Notario para la firma de su hipoteca, sin embargo, la nueva ley hipotecaria establece que el Notario deberá ratificar que el cliente conoce qué producto está contratando. El cliente deberá acudir un mínimo de dos veces al Notario: en la primera, podrá preguntarle sobre cualquier cuestión que le surja en relación a su contrato. Será en la segunda visita cuando se firme el contrato.

4. Reparto de Gastos Hipotecarios:

   • Como ya explicamos en artículos anteriores, con la nueva ley hipotecaria el cliente tan solo pagará la tasación; el resto de gastos los pagará la entidad bancaria (IAJD, notaría, gestoría y gastos de registro). Esta ley es una respuesta a la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo que obliga al cliente al pago de gran parte de los gastos hipotecarios. Tras la ley, el cliente obtendrá un importante ahorro a la hora de formalizar su contrato.

5. Prohibición de las cláusulas suelo:

   • La nueva ley hipotecaria prohíbe que se fije un límite o suelo a la baja del tipo de interés; en las operaciones de interés variable. Por tanto, el cliente podrá verse beneficiado de las caídas del Euribor.

6. Las vinculaciones:

   • Se prohibirá a las entidades bancarias que impongan a los clientes productos vinculados; como seguros de hogar, de vida o tarjetas para poder acceder al préstamo hipotecario. Se permitirá, eso sí, que ofrezcan bonificaciones si el cliente los contrata, pero nunca podrán ser impuestos.

7. Comisión de apertura:

   • La nueva ley no prohibirá el cobro de esta comisión, sin embargo, establecerá que esta comisión se pague tan solo una vez y se incluyan todos los gastos relativos al estudio, tramitación y concesión del préstamo.

8. Subrogación y Novación:

   • Con la nueva regulación, el cliente podrá realizar un cambio de banco o mejora de su hipoteca en el momento que quiera. En el caso de la subrogación, será sin costes, no obstante, las entidades bancarias entre las que se produzca el cambio; establecerán mecanismos de compensación basados en los intereses cobrados y pendientes. En el caso de la novación, la entidad bancaria tampoco podrá ningún tipo de comisión por el cambio de condiciones hipotecarias.

9. Mayor protección en caso de embargo:

   • Impago en la primera mitad del préstamo: con la anterior ley, bastaba con que el hipotecado dejara de pagar tres meses en la primera mitad del contrato para poder desahuciarle (imaginemos una hipoteca de 30 años, en los 15 primeros años). Con la nueva ley, se deben impagar 12 meses o el 3% del total de la hipoteca.
   • Impago en la segunda mitad del préstamo: con la anterior ley, si en la segunda mitad de la duración del préstamo se dejaban de pagar 12 meses o el 3% de la hipoteca, se podía proceder al deshaucio (imaginemos una hipoteca de 30 años, en los últimos 15 años). Tras la nueva ley, el impago deberá ser de 15 meses o suponer el 7% del total de la hipoteca.

10. Amortización anticipada:

    • Con la entrada en vigor de la nueva ley, el coste de amortizar anticipadamente será menor. Las comisiones de amortización anticipada se reducirán a la mitad para el caso de las hipotecas de tipo fijo, a su vez, cuando el tipo de la hipoteca sea variable, el cliente elegirá entre el tipo de amortización a tres o cinco años.

Nos gustaría destacar, como información adicional, que con la entrada de la nueva ley serán considerados inmuebles; aquellos elementos que cumplan función doméstica, aunque no sean una vivienda como tal, como por ejemplo los trasteros o garajes.

Finalmente, destacar que si usted o algún conocido, tiene dudas sobre cómo reclamar cualquier gasto en relación con su hipoteca; póngase en contacto con Tarinas Viladrich Bufete, y le ayudaremos a reclamar la cantidad que le corresponde.