Las cláusulas suelo han sido uno de los temas que más controversia han generado en los últimos tiempos. El Tribunal Supremo declaró en sentencia de 9 mayo de 2013 la nulidad de las cláusulas suelo que incumplieran ciertos requisitos de transparencia. La cuestión llegó hasta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en fecha 21 de diciembre de 2016 se pronunció al respecto.

Reclamación cláusula suelo
La nulidad de las cláusulas suelo contenidas en contratos de préstamo hipotecario realizados con consumidores es incuestionable; sin embargo, la duda surge cuando nos encontramos ante contratos realizados por personas jurídicas o empresas. En el presente artículo abordaremos la polémica cuestión.

1.- APROXIMACIÓN A LA CLÁUSULA SUELO COMO CONDICIÓN ABUSIVA DE UN CONTRATO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

El artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU), establece que “se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato“.

De la definición del precepto anterior, extraemos cuatro puntos clave:

  1. Para que una cláusula pueda ser considerada abusiva debemos estar ante contrato de adhesión. Es decir, ante una condición general de la contratación, que no haya podido ser negociada individualmente por el consumidor.
  2. La cláusula en cuestión ha de ser contraria a las exigencias de buena fe.
  3. La cláusula debe generar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.
  4. Parece que, según el precepto mencionado, el adherente debe tener la condición de consumidor; no obstante, no es requisito imprescindible, como veremos más adelante. *

La consecuencia sobre la eficacia de estas cláusulas la establece el artículo 83 de la TRLGDCU, al mencionar que “las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas”.

En definitiva, la declaración del carácter abusivo de una cláusula, y su consiguiente nulidad, exige, siempre que no perjudique al consumidor, que se expulse del contrato, dejándola sin efecto y eliminando los efectos derivados de su aplicación.

El artículo 1303 del Código Civil es claro al imponer que, una vez declarada la nulidad de una obligación, ambas partes deben restituirse recíprocamente aquello que fue objeto del contrato, con sus frutos y el precio de sus intereses.

2.- LA CLÁUSULA SUELO EN EL CONTRATO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

Prácticamente la totalidad de los préstamos hipotecarios están formalizados a un tipo de interés variable, lo que significa que se conecta con un índice o referencia (por ejemplo, el Euribor a un año) al que suele adicionarse un margen.

Para ello, en ocasiones se fijan suelos (floors) o techos (caps) fijos a la variación de la referencia.

El suelo se toma como valor de referencia para el caso de que el valor real sea inferior.

Pongamos como ejemplo un préstamo referenciado al Euribor a un año más un 0,75 con un suelo del 5%. Si el Euribor de ese año está por debajo del 5%, siempre se aplicará el valor del 5% más el margen correspondiente. Es decir, aunque el Euribor se encuentre por debajo del 5%, el cliente no podrá beneficiarse de la situación y deberá pagar siempre, como mínimo, ese 5% más el margen correspondiente. Con ello, los bancos se aseguran un beneficio mínimo con independencia de las fluctuaciones del mercado.

La constitución de un techo es menos frecuente, ya que supone un límite al interés que se aplicará en caso de que el valor de la referencia sea superior. Por ejemplo, un préstamo referenciado al Euribor a un año más un 0,75 y un techo del 10%. Si el Euribor ese año está por encima del 10%, al préstamo se le aplicara el 10% más el margen correspondiente.

El problema surge cuando existe un desequilibrio entre el suelo y el techo fijado por la entidad bancaria. Si una entidad fija suelos y techos altos, se sitúa en una situación ventajosa, ya que asume un riesgo profesional insignificante; mientras que el usuario recibe un perjuicio al limitarle las bajadas de interés con la cláusula suelo.

La horquilla entre ambas cláusulas determinará si, efectivamente, existe un desequilibrio que sitúa al banco en una situación privilegiada en detrimento del consumidor o usuario; y, por tanto, la cláusula es considerada abusiva.

2.1.- Ejemplos de cláusulas suelos declaradas abusivas

Si bien no existe un único modelo de redacción de una cláusula suelo, la mayoría presentan similitudes. Soliendo localizarse en la cláusula tercera de la escritura de préstamo hipotecario, bajo epígrafes tales como:

  • Límites a la aplicación del interés variable
  • Límite de la variabilidad o tipo de interés variable
  • Limitación al tipo de interés, entre otros.

Lo común en las cláusulas es que la entidad bancaria suele utilizar la siguiente expresión: el tipo de interés “no podrá ser inferior” a X (suelo) “ni superior” a Y (techo).

Algunos ejemplos de cláusula suelo declaradas abusivas, son los siguientes:

  • “El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, SUPERIOR AL VEINTE POR CIENTO ni INFERIOR AL TRES COMA NOVENTA Y CINCO POR CIENTO nominal anual”.
  • “En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea INFERIOR al 2,25% este valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto determinará el “tipo de interés vigente” en el “periodo de interés”. Todo ello, sin perjuicio de la aplicación en su caso de la bonificación prevista en el apartado siguiente. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, SUPERIOR AL 15% NOMINAL ANUAL”. [Cláusula copiada de un contrato del BBVA declarado abusivo por la SAP de Madrid, Sección 28, de 26 de julio de 2013.]
  • “No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en este contrato será del CUATRO CINCUENTA POR CIENTO”. [Cláusula suelo del BANCO POPULAR declarada igualmente abusiva, en la misma resolución].

3.- LA PERSONA JURÍDICA COMO ELEMENTO DE PROTECCIÓN.

A los efectos del artículo 3 del TRLGDCU, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.

Vemos que la mencionada Ley para la defensa de los consumidores y usuarios, protege a las personas jurídicas siempre que actúen de forma ajena a su actividad empresarial; pero ello no significa que las que sí actúen dentro del marco de su actividad no sean merecedoras de protección.

Si bien es cierto que quienes no ostenten la condición de consumidor no podrán acogerse a la Ley de Consumidores y Usuarios; tendrán otra vía legal para reclamar la existencia de una cláusula suelo: La Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC).

La Exposición de Motivos de la LCGC establece un grado de protección más amplio; incluyendo en su aplicación a quienes no ostentan la condición de consumidor:

“la ley pretende proteger los legítimos intereses de los consumidores y usuarios, pero también de cualquiera que contrate con una persona que utilice condiciones generales en su actividad contractual”.

Y tal y como explicita su preámbulo, es aplicable:

“tanto en las relaciones de profesionales entre sí como de éstos con los consumidores”.

Asimismo, el artículo 2.1 de la LCGC señala que la Ley será de aplicación a los contratos que contengan condiciones generales celebrados entre un profesional –predisponente- y cualquier persona física o jurídica –adherente-. Y para disipar cualquier posible duda al respecto, establece el artículo 2.3 que:

“el adherente podrá ser también un profesional, sin necesidad de que actúe en el marco de su actividad”.

Las personas jurídicas también pueden reclamar

Entonces, nada impide que se invoque la protección de aquellos prestatarios no consumidores; para ello tan solo deberá recurrirse a la aplicación de la normativa correspondiente. Tal y como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sección 2.ª, de 19 de junio de 2015:

La condición de consumidor no es imprescindible, por tanto, para que operen los efectos protectores del adherente, profesional o no, persona física o jurídica, que garantiza la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, por lo que el impedimento que esgrime la demandada tampoco puede acogerse, aunque no quepa aplicar el RDL 1/2007“.

De conformidad con el artículo 1 de la LCGC, “son condiciones generales de la contratación las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes; con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos”.

Ya la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 241/2013, de 9 de mayo, advirtió en su apartado 137 de cuáles eran las notas que definían las condiciones generales de la contratación:

  1. Contractualidad: se trata de “cláusulas contractuales” y su inserción en el contrato no deriva del acatamiento de una norma imperativa que imponga su inclusión.
  2. Predisposición: la cláusula ha de estar prerredactada, siendo irrelevante que lo haya sido por el propio empresario o por terceros, siendo su característica no ser fruto del consenso alcanzado después de una fase de tratos previos. En particular en el caso de los contratos de adhesión.
  3. Imposición: su incorporación al contrato debe ser impuesta por una de las partes -aunque la norma no lo exige de forma expresa, dada su vocación de generalidad, debe ser impuesta por un empresario-, de tal forma que el bien o servicio sobre el que versa el contrato nada más puede obtenerse mediante el acatamiento a la inclusión en el mismo de la cláusula.
  4. Generalidad: las cláusulas deben estar incorporadas a una pluralidad de contratos o estar destinadas a tal fin ya que, como afirma la doctrina, se trata de modelos de declaraciones negociales que tienen la finalidad de disciplinar uniformemente los contratos que van a realizarse. Ahora bien, como se advierte en el apartado 149 de esta STS de 9 de mayo de 2013, «la norma vigente, fruto de la transposición de la Directiva 93/13, no requiere que las condiciones estén redactadas para ser aplicadas a “todos los contratos” que aquella o estos celebren, ni exige la inevitabilidad. Sólo que se trate de cláusulas “no negociadas individualmente”.

Concluyendo además el Tribunal Supremo en la referida Sentencia de 9 de mayo de 2013, apartado 144, lo siguiente:

  1. “El hecho de que se refieran al objeto principal del contrato en el que están insertadas, no es obstáculo para que una cláusula contractual sea calificada como condición general de la contratación, ya que estas se definen por el proceso seguido para su inclusión en el mismo.
  2. El conocimiento de una cláusula -sea o no condición general o condición particular- es un requisito previo al consentimiento y es necesario para su incorporación al contrato, ya que, en otro caso, sin perjuicio de otras posibles consecuencias -singularmente para el imponente- no obligaría a ninguna de las partes.
  3. No excluye la naturaleza de condición general de la contratación el cumplimiento por el empresario de los deberes de información exigidos por la regulación sectorial.”

3.1.- El doble control de incorporación de las cláusulas suelo en contratos con no consumidores

Una vez se constata que la cláusula suelo constituye una condición general de la contratación, debe efectuarse un doble control de incorporación:

El primer control, es el control de incorporación contenido en el artículo 5.5 de la LCGC que establece que:

“la redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”.

El segundo control que debe superar la cláusula, es el control de incorporación del artículo 7 de la LCGC; que establece no quedarán incorporadas al contrato las siguientes cláusulas:

  1. Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato o cuando no hayan sido firmadas, cuando sea necesario, en los términos resultantes del artículo 5.
  2. Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, en cuanto a estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el adherente y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato”.

Lo esencial para quienes no ostentan la condición de consumidor, es entrar a valorar la inclusión de las cláusulas en el contrato; y no tanto su contenido, por cuanto no es aplicable el doble control de transparencia de los consumidores y usuarios.

En definitiva, si a la hora de su inclusión en el contrato, las cláusulas no se ajustan a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez mencionados o el adherente no ha podido conocer su significado y alcance, es ilegible, ambigua, oscura o incomprensible, se tendrán como no incorporadas en el contrato.

Asimismo, debe tenerse en cuenta lo establecido por la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de junio de 2016 en relación a la exigencia de buena fe contractual:

“los arts. 1.258 C.C. y 57 CCom, establecen que los contratos obligan a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe. Para ello, puede considerarse que la virtualidad del principio general de buena fe como norma modeladora del contenido contractual, capaz de expulsar determinadas cláusulas del contrato, es defendible, al menos, para las cláusulas que suponen un desequilibrio de la posición contractual del adherente, es decir, aquellas que modifican subrepticiamente el contenido que el adherente había podido representarse como pactado conforme a la propia naturaleza y funcionalidad del contrato; en el sentido de que puede resultar contrario a la buena fe intentar sacar ventaja de la predisposición, imposición y falta de negociación de cláusulas que perjudican al adherente. Así, el art. 1.258 C.C. ha sido invocado para blindar, frente a pactos sorprendentes, lo que se conoce como el contenido natural del contrato (las consecuencias que, conforme a la buena fe, y según las circunstancias -publicidad, actos preparatorios, etc- se derivan de la naturaleza del contrato)”.

En definitiva, las personas jurídicas sí pueden reclamar por la existencia cláusulas suelo por las vías del artículo 5 y 7 de la LCGC; que requieren que no se haya informado debidamente de su existencia, no hayan sido negociadas individualmente, no presenten los requisitos de claridad, concreción y sencillez requeridos; o sean ilegibles, ambiguas, oscuras o incomprensibles.

Asimismo, no está de más, a tenor de los artículos 57 del Código de Comercio y 1.258 del Código Civil, demostrar la existencia de mala fe y abuso de posición dominante que genera un desequilibrio notable entre los derechos y deberes de las partes.

Ciertamente, el asesoramiento jurídico en estos casos es esencial, por cuanto es fundamental analizar detalladamente todos los hechos y documentos del caso concreto.

Es por eso que en Tarinas Viladrich Bufete quedamos a su total disposición. No dude en contactarnos, somos un despacho de referencia que desarrolla su actividad desde hace más de ochenta años. Contamos con abogados especializados con amplia experiencia en derecho bancario, así como en el asesoramiento y defensa en materia de cláusulas suelo.

4. PREGUNTAS FRECUENTES (FAQS)

  1. ¿Son ilegales las cláusulas suelo?

    • No. Las cláusulas suelo no son ilegales. La ilegalidad de estas reside en la falta de transparencia en su comercialización; la falta de información sobre su significado y alcance y, en definitiva, la existencia de mala fe de la entidad bancaria.
  2. ¿Puedo reclamar por una cláusula suelo si la hipoteca ha sido cancelada?

    • Son numerosas las sentencias que acuerdan devolver a los clientes las cantidades pagadas de más durante la existencia del préstamo hipotecario; aunque la hipoteca haya sido cancelada.
  3. ¿Puede ser consumidora una persona jurídica?

    • La respuesta es sí, pero con matices. La Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios considera que <>
  4. ¿Los empresarios o profesionales no consumidores podrían reclamar por su cláusula suelo?

    • Efectivamente, pero habrá que aplicar la Ley de Condiciones Generales de la Contratación; que en su Exposición de Motivos indica que: “nada impide que también judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general que sea abusiva cuando sea contraria a la buena fe y cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes; incluso aunque se trate de contratos entre profesionales y empresarios”.
  5. ¿Qué vía hay que utilizar en el caso de las personas jurídicas?

    • Al no ser aplicable la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios, la vía para reclamar la encontramos, básicamente, en los artículos 5.5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación; sin perjuicio de lo referente a la existencia de mala fe contractual.
  6. ¿Existen sentencias que reconocen que las personas jurídicas o empresas pueden reclamar la existencia de una cláusula suelo?

    • Sí. Existen sentencias anteriores a la conocida sentencia de 21 de diciembre de 2016 que han declarado la nulidad de cláusulas suelo en contratos celebrados por sociedades.
    • Son, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, de 18 de Octubre (Ponente el Ilmo. Magistrado Don Rafael Cancer Loma); y la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Jaen, de 4 de noviembre de 2016 (Magistrada Doña María Teresa Carrasco Montoro).
    • Las referidas sentencias basan su argumentación en que en los contratos celebrados entre profesionales puede existir un abuso de la posición dominante; causando el consecuente desequilibrio entre los derechos y deberes de las partes, siendo de ese modo contraria a la buena fe.

Algunas sentencias más recientes:

  • Sentencia del Tribunal Supremo 3 de Julio de 2018; declara la nulidad de la cláusula suelo de una empresa dedicada al sector inmobiliario.
  • Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2019; declara la nulidad de una cláusula suelo contenida en un préstamo solicitado para la instalación de una peluquería.
  • Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Marzo de 2020; declara la nulidad de una cláusula suelo de un taxista que había solicitado un préstamo para la compra de su licencia de taxi.

Finalmente, destacar que si usted o algún conocido, sospecha que su hipoteca contiene una cláusula suelo; o tiene dudas sobre cómo reclamar cualquier concepto de su hipoteca; póngase en contacto con TARINAS LAW & ECONOMY, y le ayudaremos a reclamar la cantidad que le corresponde.

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