Atención: ¡Nuevo valor de referencia para los inmuebles!

El pasado 1 de enero de 2022 comenzó a aplicarse la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego.

Con ella, entró en vigor el denominado Valor de Referencia como base imponible para ciertos impuestos, en concreto, para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP); el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre el Patrimonio (IP).

La novedad que introduce el legislador con esta Ley consiste en que los contribuyentes que hayan adquirido un inmueble a partir del 1 de enero de 2022 deberán tener en cuenta como base imponible el Valor de Referencia -salvo que el valor escriturado sea superior- y no el Valor Real del inmueble, que era el que se venía aplicando con anterioridad el cambio normativo.

¿Qué es el Valor de Referencia?

Se trata de un valor que determina anualmente la Dirección General del Catastro tras analizar el precio de todas las compraventas realizadas ante notario, según los datos que consten de cada inmueble en el Catastro Inmobiliario.

El Valor de Referencia no podrá superar el valor de mercado, por lo que se emplearán factores de corrección y minoración.

¿Qué diferencia hay entre el Valor de Referencia y el Valor Catastral?

El Valor Catastral, tal y como indica el Portal de la Dirección General del Catastro “es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de
la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.”

Los elementos que determinan el valor catastral de un inmueble son los siguientes:

• La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
• El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
• Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.
• Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

Además, el Valor Catastral se actualiza por las Leyes Generales del Estado, y sirve como base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles,; se trata de un dato protegido que no se publica.

Por su parte, el Valor de Referencia, como se ha dicho, se determina anualmente y sirve de base imponible para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP); el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre el Patrimonio (IP); está protegido y se publica en la Sede Electrónica del Catastro.

Aunque parecen dos conceptos similares, y, de hecho, están íntimamente relacionados con la estimación de los precios de los inmuebles, lo cierto es que son muy diferentes.

¿Cuál es la problemática de aplicar el Valor de Referencia?

Con anterioridad al cambio normativo, el valor que declaraba el contribuyente habitualmente coincidía con el precio, por ello se denominaba Valor Real; no obstante, tras este cambio, no se tendrán en valor elementos como la antigüedad del inmueble, la orientación de este, su estado de conservación, los materiales de construcción, ni sus calidades, entre otros factores determinantes que sí contemplaba el Valor Real, lo que provoca un efecto de distorsión y conlleva un incremento en el pago de impuestos para los contribuyentes.

¿Se puede recurrir el Valor de Referencia?

Si el contribuyente no está de acuerdo con el Valor de Referencia, existen herramientas legales que permiten su impugnación, en concreto, puede solicitar la rectificación de la
autoliquidación, en caso de haberla presentado él mismo; o, puede recurrir la liquidación que le hayan practicado.

No obstante, dichos recursos están sujetos a unos plazos y condiciones legales muy concretas; por lo que, para estos casos, lo mejor es contar con un abogado de confianza, que tomará la mejor decisión para sus intereses, haciéndole ahorrar tiempo y dinero.

La experiencia es un elemento clave que debe perseguir cualquier cliente a la hora de contratar los servicios de un abogado, ya que es una garantía de seguridad y confianza.

Diferentes opiniones

Algunos expertos se muestran contrarios a esta modificación legal, por cuanto consideran que es una forma de elevar la presión fiscal, llegando incluso a denominarla “el catastrazo”, ya que pueden llegar a darse situaciones donde el contribuyente se vea obligado a tributar por una cantidad superior al precio que ha pagado.

También se plantean los expertos si esta modificación normativa podría tratarse de una subida de impuestos encubierta, debido a que este cambio implica que las administraciones públicas vean aumentada notablemente su recaudación.

Recordemos, además, en ese sentido que el artículo 31 de la Constitución española, impone la prohibición de confiscatoriedad de los impuestos; al indicar expresamente que “todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo; inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio“.

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