La Limitación del Precio del Alquiler en las Viviendas de Cataluña

El pasado 30 de septiembre de 2020 entró en vigor la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda; con efecto directo sobre 60 municipios catalanes, incluidas las cuatro capitales de provincia.

Como su nombre indica, se trata de un Ley que interviene en el sector del alquiler de viviendas de Cataluña; limitando la renta que pueden cobrar los arrendadores según la zona y el municipio donde se ubique el inmueble.

1. Ámbito de aplicación de la Ley

Esta normativa afecta solo a los arrendamientos de vivienda destinados a residencia permanente que se suscriban o se renueven a partir de la entrada en vigor de la Ley; siempre que el inmueble arrendado esté situado en un área que haya sido declarada “área con mercado de vivienda tenso”.

Son áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o partes de este que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler, a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población. La Ley aprobada por la Generalitat ha declarado como tales 60 municipios. Sin embargo, teniendo en cuenta el carácter de urgencia de esta normativa, esta declaración tendrá una duración de 1 año; pudiéndose modificar las poblaciones afectadas una vez transcurrido este plazo.

A pesar de lo anteriormente expuesto, quedan excluidos de la aplicación los contratos sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta y, en cualquier caso, los suscritos antes del 1 de enero de 1995; los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial o los de carácter asistencial, entre otros.

2. Los criterios para determinar la renta inicial del alquiler.

La renta pactada al inicio del contrato estará sujeta a una serie de condiciones. En primer lugar, no podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características similares en el mismo entorno urbano. Este importe será determinado por el departamento competente en materia de vivienda.

Asimismo, tampoco podrá sobrepasarse la renta estipulada en el último contrato de alquiler, si la vivienda afectada ha sido arrendada en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la presente normativa. No obstante, el criterio anteriormente citado no será de aplicación si existe relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato.

3. ¿ Es constitucional esta Ley?

El Consejo de Garantías Estatutarias de Cataluña, organismo de carácter consultivo que dictamina los proyectos o proposiciones de ley sometidos a debate y aprobación del Parlamento de Cataluña, ha puesto de manifiesto la inconstitucionalidad de esta ley por invadir ciertas competencias del legislador estatal.

Así, lo cierto es que parece probable que en las próximas semanas se plantee un recurso de inconstitucionalidad contra la mencionada normativa.

No obstante, hay sectores que consideran que el Parlamento catalán tiene competencias para regular los precios de los alquileres; y que esta ley está basada en el derecho civil catalán y en el hecho de que la constitución reconozca el derecho a la vivienda como uno de los ejes rectores de las políticas públicas.

En todo caso, esta situación nos lleva a concluir que deberían fomentarse medidas que traten de contener el incremento desproporcionado de las rendas arrendaticias. Si bien, es cierto, que tampoco parece razonable delegar exclusivamente al sector privado el deber de resolver esta situación; siendo imprescindible llevar a cabo políticas públicas que contribuyan a facilitar el acceso a una vivienda digna. De alguna forma, con una norma como ésta se está traicionando la confianza del ahorrador que ha invertido en vivienda para ponerla en arrendamiento; sometiéndole ahora a unos límites, porque el sector público no ha sabido atender a la necesidad social. Es una pequeña expropiación sobre el derecho a percibir un precio, sin compensación alguna.

Si tiene dudas acerca de la renta que debe establecerse en su contrato de arrendamiento, en TARINAS LAW & ECONOMY disponemos de un equipo especializado, que le asesorará en este ámbito.