IRPF sobre el rendimiento de capital inmobiliario

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) grava la renta obtenida por las personas físicas residentes en España. Una de las fuentes de renta que se encuentra dentro del ámbito de aplicación es el rendimiento de capital inmobiliario. Así pués, si tienes alquilado un inmueble o tienes pensado alquilar uno próximamente, este artículo te puede ser de gran ayuda.

Los no residentes que perciban rendimientos del mismo tipo, también deberán tributar en la modalidad de Impuesto sobre la Renta de no Residentes. No obstante, no nos vamos a referir a ellos en este artículo.

¿Qué es el rendimiento de capital inmobiliario?

El rendimiento de capital inmobiliario es la renta obtenida por el propietario de un inmueble como consecuencia de su alquiler o de su cesión a terceros. En el caso del alquiler, el rendimiento se obtiene por la diferencia entre el importe total de las rentas percibidas y los gastos necesarios para obtenerlas. En el caso de la cesión a terceros, el rendimiento se obtiene por la diferencia entre el importe percibido por el propietario y los costes para obtener los ingresos.

¿Cómo se calcula el rendimiento de capital inmobiliario?

El rendimiento de capital inmobiliario se calcula de acuerdo con las normas del IRPF. En primer lugar, se debe determinar el importe total de las rentas percibidas durante el año por el alquiler o cesión del inmueble.

A continuación, se deben restar los gastos necesarios para obtener esas rentas, el resultado obtenido es el rendimiento neto de capital inmobiliario, el cual se debe incluir en la base imponible general de la declaración de la renta y tributa a la tarifa progresiva del IRPF, al igual que lo hacen las otras rentas como pueden ser las del trabajo o de actividades económicas.

Es muy importante que se incluyan todos los gastos fiscalmente deducibles, con la finalidad de tributar por el rendimiento real.

Cabe mencionar que, de forma exclusiva, aquellos rendimientos que provengan de un alquiler de un inmueble destinado para el uso de vivienda habitual gozaran de una reducción del 60% sobre el rendimiento neto.

En el caso de los inmuebles urbanos vacíos o cedidos de forma gratuita a familiares ¿deben tributar? La respuesta es sí, también debemos declararlo, estos casos se conocen como imputaciones de renta, la cual podríamos definir como el rendimiento que nos atribuye la administración por el simple hecho de tenerlo a nuestra disposición, o bien a la de un familiar, aunque existen varias excepciones para su tributación.

Su cálculo es muy sencillo, aunque es de vital importancia revisar que la renta imputada sea correcta, dado que, nos puede obligar a presentar la declaración de renta si no lo estamos por otros conceptos, o bien, nos puede hacer tributar por un importe mayor. El cálculo sería el siguiente:

Por norma general se imputa el 2% del valor catastral, o bien el 1,1% si:

1. El valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años.
2. Si a 31 de diciembre del presente ejercicio el inmueble no dispone de valor catastral, es este caso, se le imputaría el 1,1% sobre el 50% del importe mayor entre el valor de adquisición o el valor efecto de otros tributos.

¿Qué son los gastos deducibles en el rendimiento de capital inmobiliario?

Los gastos deducibles son aquellos gastos necesarios para la obtención de los ingresos que se consideran fiscalmente deducibles. Entre los gastos deducibles más comunes en el rendimiento de capital inmobiliario se encuentran los siguientes:

• Gastos de conservación y reparación del inmueble.
• Tributos y tasas municipales.
• Gastos de comunidad de propietarios.
• Intereses de préstamos hipotecarios.
• Gastos de gestión y administración del alquiler.
• Gastos de suministros como luz, agua o gas.
• Gastos de seguro del inmueble.
• Gastos por honorarios de profesionales, por servicios vinculados al arrendamiento, asesoramiento y defensa.

Además de los mencionados anteriormente, existe un elemento muy importante que debemos añadir como un gasto fiscalmente deducible, y que, en muchas ocasiones puede representar cantidades elevadas en comparación con los importes de lo demás gastos. Estamos hablando de la amortización del inmueble, una partida que puede venir informada en el borrador, aunque, en ocasiones el importe informado puede ser erróneo; por suerte, es modificable.

La amortización del inmueble

Primero de todo, debemos saber que el valor de adquisición del inmueble no es un gasto fiscalmente deducible que podamos imputar de forma directa ¿entonces como recupero el coste de la inversión?

Lo haremos vía amortización, imputando cada año un porcentaje sobre el valor más alto entre el valor catastral y el coste de adquisición. Esta segunda magnitud no solo está formada por el precio de compra que consta en escritura, sino también por todos los gastos relacionados con su adquisición, como pueden ser: los impuestos como el ITP (Transmisiones Patrimoniales), IVA (si no ha sido deducido), ISD (Impuesto sobre Sucesiones y donaciones) y IIVTNU (la conocida Plusvalía Municipal, si la ha pagado el adquirente), el coste de notario y de registro; y el coste de las posibles obras de mejora realizadas en el inmueble por el propietario.

Pero realmente, ¿qué es la amortización?

La amortización es el producto de aplicar un porcentaje sobre el mayor de los dos importes mencionados anteriormente, pero ojo, solamente sobre el valor de la parte de construcción y obras de mejora.

La amortización es un gasto porque corresponde a la depreciación efectiva de la construcción, en cambio el suelo al no perder valor con el paso del tiempo no se puede amortizar. Recuerde, que el valor de todo inmueble de forma inherente esta formado por una parte de construcción y otra de suelo (aunque estemos hablando de un ático).

Determinar la proporción de cada uno de estos valores es relativamente sencillo, a través del valor catastral (el cual especifica qué parte del valor corresponde al suelo y qué parte a la construcción); o bien, que un tasador certifique que el un valor distinto respecto al del catastro.

En el caso de utilizar el coste efectivo de la compra más todos sus gastos, se puede aplicar por analogía sobre el valor global la misma proporción que en los valores catastrales.

Así pues, en el momento de declarar los rendimientos del alquiler, debemos informar del valor de adquisición y si éste es más elevado que el catastral, el importe a deducir por este concepto será mayor, lo cual se traducirá en un ahorro fiscal.

Este concepto de amortización es de vital importancia y no solo porque nos puede ayudar a pagar menos en nuestra declaración de la renta, sino también, porque para todas aquellas inversiones realizadas en el inmueble que constituyan mejoras o ampliaciones, deben seguir el mismo criterio, teniendo que aplicar la amortización en función de su coste total y en ningún caso, imputarse como un gasto directo.

Hay que tener presente que el concepto amortización deberá calcularse de forma proporcional al número de meses en los que el inmueble ha estado efectivamente arrendado.

¿Y si eres titular de un inmueble?

En caso de ser titular de un derecho real del inmueble, como puede ser el usufructo, podemos obtener rentas sin ser los propietarios del inmueble, en este caso las reglas de amortización son distintas, atendiendo a si el derecho es vitalicio o temporal.

En caso de bienes muebles cedidos en el mismo arrendamiento del inmueble, como pueden ser electrodomésticos, si se prevé que su vida útil sea superior a 1 año, también deben amortizarse, aunque a unos porcentajes más elevados, ateniendo que su depreciación es más acelerada.

El rendimiento de capital inmobiliario es una fuente de renta sujeta a tributación y su calculo puede resultar complejo, atendiendo a que existen multitud de conceptos a tener en cuenta, por lo que es recomendable contar con el asesoramiento de un experto en la materia, desde Tarinas Law & Economy ponemos a tu disposición a un asesor fiscal para que estudie tu caso de forma personalizada.