Seguramente haya escuchado hablar alguna vez de los contratos de arras o, posiblemente, haya sido parte en alguno, pero, ¿Sabe cuáles son las consecuencias jurídicas que implica un incumplimiento? La modalidad de contrato de arras convenida, así como su redacción literal, determinará sus efectos.

En este artículo, resolveremos algunas de las preguntas más frecuentes para evitar posibles desencuentros entre la parte compradora y vendedora.

contrato de arras

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo jurídico privado entre comprador y vendedor, muy utilizado en el mundo inmobiliario, por el cual las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad. A través del contrato de arras, el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio de la compraventa para garantizar su derecho de compra.

Este contrato tiene plena validez legal, incluso si no se firma ante notario, y refleja un compromiso definitivo entre las partes. Dicho de otra manera, el contrato de arras es un precontrato de compraventa.

Cabe advertir, como veremos más adelante, que las arras pueden tener consecuencias distintas según su modalidad.

¿Qué datos ha de contener obligatoriamente?

El contrato de arras debe contener, como mínimo, la siguiente información:

  1. Los datos personales del comprador y del vendedor, tales como el nombre, el domicilio y el DNI.
  2. Los datos del inmueble objeto del contrato. Estos datos deben contener una descripción detallada del inmueble, la información y documentación relativa del Registro de la Propiedad y un informe detallado en el caso de tener cargas.
  3. Las condiciones de la compraventa. En ellas, se debe especificar la cantidad que se entrega en concepto de arras, la forma de pago, el precio final del inmueble, así como la fecha límite para elevar a público el contrato de compraventa. En este punto, cabe señalar que no existe un importe mínimo establecido para las arras, aunque lo habitual suele ser entre un 5% y 15% del precio de la compraventa.

¿Qué tipos de arras existen?

Es importante entender las diferencias entre los tres tipos de arras existentes, ya que cada uno tiene una finalidad diferente y, por lo tanto, comprenden distintas consecuencias jurídicas.

El Tribunal Supremo diferencia tres modelos de arras:

Confirmatorias.

Tienen como función reforzar la existencia del contrato, constituyendo una prueba de su celebración, reforzando el vínculo jurídico entre las partes. Así, como su propio nombre indica, su finalidad es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa.

En caso de incumplimiento, se aplican las reglas generales de incumplimiento de obligaciones, de manera que el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato; sin perjuicio de reclamar el resarcimiento de daños y perjuicios que corresponda, en ambos casos.

Penales

Funcionan como una cláusula penal y su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato.

Así, en caso de incumplimiento, tanto el vendedor como el comprador podrá exigir la indemnización que se haya pactado en el contrato suscrito, en concepto de penalización, a la parte incumplidora.

Penitenciales

Esta modalidad es la que regula el Código Civil y es la más común.

A diferencia de las arras confirmatorias y penales, este tipo de arras no se activa por el incumplimiento del comprador o vendedor, sino que otorgan a las partes la facultad de desistir, mediante la pérdida de las arras entregadas, en caso de desistimiento por el comprador, o restitución doblada del importe recibido, en caso de desistimiento por el vendedor.

¿Qué sucede si no se obtiene financiación por parte de la entidad de crédito para llevar a cabo la compraventa?

En el Código Civil de Cataluña, se recoge la facultad de desistimiento de la compraventa de un inmueble si no se obtiene la financiación necesaria para llevar a cabo la operación.

Ahora bien, para ello, deben cumplirse una serie de requisitos:

  • Que el contrato de arras prevea la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito.
  • Que no exista pacto entre las partes contrario a dicha facultad.
  • Que el comprador justifique documentalmente y en el plazo pactado la negativa de la entidad a conceder la financiación.
  • Que la denegación de la financiación no sea resultado de la negligencia del comprador.

En el caso de que se den todas estas circunstancias, el comprador podrá desistir, lo que acarreará la devolución, por parte del vendedor, de todas las cantidades que hubieran sido entregadas en concepto de arras, independientemente de la modalidad pactada.

En conclusión, la elección de establecer una modalidad u otra de arras, depende exclusivamente de la voluntad de las partes. Para ello, en TARINAS LAW & ECONOMY ofrecemos un asesoramiento personalizado.

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