Ley de Arrendamiento de la Vivienda

Modificaciones introducidas en la Ley de Vivienda sobre arrendamientos urbanos

El pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la nueva ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, popularmente conocida como la Ley de Vivienda.

Este nuevo cuerpo normativo ha traído consigo una serie de modificaciones en diversas materias relacionadas con el acceso a la vivienda que le afectarán de manera directa ya sea propietario o inquilino, por ello, desde TARINAS LAW & ECONOMY hemos realizado un análisis sobre las modificaciones más relevantes en materia de arrendamientos urbanos.

Zona de mercado residencial tensionada

Es oportuno, poner en relieve el concepto de Zona de Mercado Residencial Tensionada dado la relevancia que tiene dentro del nuevo cuerpo normativo y la afectación que tendrá si el inmueble se encuentra dentro de alguna de estas zonas tensionadas.

En este sentido la Comunidad Autónoma, administración competente en esta materia, podrá establecer estas zonas, debiendo cumplirse al menos uno de los siguientes requisitos:

• El precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada.
• El coste medio de la hipoteca o del alquiler añadiendo gastos y suministros básicos supera el 30 % de la renta media

El hecho de considerar una zona como tensionada implica un mayor control sobre las medidas aplicables a la vivienda, como puede ser la limitación del precio de la renta o una prórroga extraordinaria que veremos a continuación.

Las zonas tensionadas todavía no han sido determinadas, por lo que hasta que no se produzca, no se podrán aplicar.

Prorroga del contrato de arrendamiento

La nueva ley de vivienda no modifica la duración básica de los contratos de arrendamiento, ahora bien, establece la posibilidad de una prórroga extraordinaria, siempre a petición del arrendatario, la duración de dicha prorroga, cuando proceda, dependerá si se cumple con alguna de las siguientes casuísticas:

Por un lado, se establece una prórroga extraordinaria de tres años, siempre que la vivienda se encuentre situada en una zona tensionada, sin necesidad de acreditar si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad y sin distinguir si el arrendador es un gran tenedor o un pequeño propietario.

Por otro lado, siempre que el propietario sea un gran tenedor y el arrendatario acredite su situación de vulnerabilidad, independientemente de donde se encuentre ubicado el inmueble.

La prórroga será de UN AÑO.

Limitación precio arrendamiento

En los nuevos contratos de arrendamiento, el importe de la renta pactada estará limitada, SIEMPRE Y CUANDO el inmueble se encuentre dentro de una zona tensionada. El importe de renta del nuevo contrato no puede ser superior a la renta que se ha establecido para el mismo inmueble en los últimos cinco años (una vez aplicada la cláusula de actualización anual).

No obstante, se prevé la posibilidad de incrementar el importe en un 10% para aquellas viviendas en las que se hayan realizado alguna reforma para rehabilitarla, realizar una mejora energética o de accesibilidad a la misma en los 2 años anteriores. También se prevé este incremento del importe de la renta para los casos en que se formalice un contrato de arrendamiento por un periodo de 10 años o superior, o bien, se establezca un derecho a prorroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario por un periodo igual o superior.

Así mismo, la nueva ley prevé el hecho que no podrán reflejarse nuevos gastos que no estuviesen imputados al inquilino en un contrato anterior, por lo que nos encontramos con el hecho que si en el contrato anterior el inquilino no tenia que hacer frente a los gastos de la comunidad, en el nuevo contrato no podrán imputarse dichos gastos al nuevo inquilino.

Renovación de la renta

Se establece una limitación legal a la actualización del precio de las rentas. Es cierto que para este año 2023 ya se encontraba limitada al 2% del IPC, pero con la entrada en vigor de la nueva ley dicha limitación se ha establecido en un 3% para el 2024 y de cara al 2025 se establecerá un índice propio que no tendrá vinculación con el IPC.

Gastos derivados de la gestión inmobiliaria

Tras la nueva normativa los gastos derivados de la gestión inmobiliaria correrán a cargo del arrendador, no pudiendo imputar al inquilino los honorarios de la agencia inmobiliaria, ni los gastos de formalización del contrato. Algo extraño, por cuanto si es el arrendatario que encarga a una agencia que busque una vivienda para su residencia habitual, ¿deberá satisfacer los honorarios de este encargo el propietario que no contrató los servicios de la agencia, pero que accede a dicho alquiler?

A nosotros nos parece que no, y que la ley establece que, si es el propietario el que ha encargado que se busque un arrendatario, en ese caso los honorarios no los debe satisfacer el inquilino, sino el propietario. Lo que está claro es que los gastos de formalización del contrato serán siempre del propietario.

Repercusiones Fiscales

Además, por lo que respecta a las modificaciones referentes a los arrendamientos nos encontramos con una serie de modificaciones fiscales vinculadas a los propios alquileres.
A partir del 2024, con carácter general, se establece una reducción del 50% en el IRPF sobre los rendimientos netos obtenidos por el alquiler de viviendas, ahora bien, este porcentaje puede incrementarse de la siguiente manera:

• 60% si se han realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores
• 70% si la vivienda se encuentra en una zona tensionada y el arrendatario se trate de un joven de entre 18 y 35 años, una administración pública o una entidad sin ánimo de lucro.
• 90% en el caso que la vivienda se encuentra ubicada en una zona tensionada y se aplica una reducción de al menos un 5% del importe de la renta sobre el contrato anterior.
  Para poder aplicar estas reducciones es necesario que los requisitos se cumplan en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento.

Por otra parte, también se establece un posible recargo a las viviendas que se encuentren desocupadas con carácter permanente incrementado el IBI de aquellas viviendas que lleven vacías durante más de dos años, pudiendo aplicar un recargo de hasta el 50% de la cuota del impuesto.

Ya sea propietario de un inmueble que tenga alquilado o quiera alquilarlo, o por el contrario quiere alquilar una vivienda y desea saber cómo le afecta esta nueva normativa, no dude en ponerse en contacto con Tarinas Law & Economy para que nuestro departamento jurídico te asesore al respecto.