LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES ANTE EL COVID-19

Alquiler de locales y coronavirus

Como ya manifestamos en un anterior artículo acerca de los arrendamientos de locales de negocio durante el estado de alarma, no está nada clara la exigibilidad de las rentas en los arrendamientos de locales a partir de la declaración del Estado de Alarma consecuencia de la pandemia del COVID-19, especialmente para aquellos locales obligados a su cierre por disposición gubernamental.

Partimos de la idea que un hecho totalmente impredecible impide o limita extraordinariamente a su arrendatario la explotación del local, e incluso afecta al propietario, porque ha quedado absolutamente limitada la utilidad del inmueble, su capacidad de uso; la finalidad para la que se constituyó el arrendamiento ha quedado anulada, por lo menos temporalmente. Esa utilidad es algo que ni siquiera puede garantizar el arrendador. Hoy, ningún propietario arrendador puede celebrar un contrato sobre un local destinado a restaurante y pretender cobrar un alquiler desde el primer día. Nadie se lo pagará.

Situación de Fuerza Mayor

Las normas del Estado de Alarma califican esta situación como de fuerza mayor. Y es indudable que ni el arrendador, ni el arrendatario, habrían firmado el contrato de arrendamiento si esta situación hubiera sido imaginable. Por supuesto, no habrían convenido el mismo precio del alquiler. Cuestión ésta que, volverá a plantearse una vez alzado el Estado de Alarma, porque los locales no tendrán la capacidad de explotación de antes de la crisis, y las rentas deberán adecuarse para conseguir una situación de equilibrio.

Estas cuestiones serán fruto de evidentes discusiones judiciales en el futuro, deseando que, aunque ciega, la sensatez de la Justicia coloque a la economía real por encima de los intereses financieros.

El Gobierno español ha querido entrar en el tema y ha ofrecido un mecanismo de ajuste que no está reñido con todo lo dicho hasta ahora. Un mecanismo voluntario para el arrendatario. Que puede aprovecharlo, o no. Que a falta de un acuerdo adecuado puede acudir a los Tribunales y discutir la reducción y suspensión temporal del pago de la renta. Pero hay opiniones para todo; por lo que acudir a los Tribunales en estos momentos será asumir un riesgo.

La norma aprobada dice lo siguiente:

  1. Está dirigida a los autónomos y pymes que son arrendatarios de locales, oficinas y naves industriales (excluidas las viviendas). Que estaban de alta, en activo, siendo que su actividad ha quedado suspendida o sufrido una pérdida de facturación de al menos el 75%.
  2. Por el otro lado el arrendador puede ser:
    • Gran arrendador. Lo son
      • Una empresa o entidad pública de vivienda (Sector público)
      • O un gran tenedor de inmuebles (Sector privado)
        • Titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluidos aparcamientos y trasteros)
        • O titular de una superficie construida de mínimo 1500 metros cuadrados.
    • II. Los demás arrendadores.
  3. La facultad que se concede al arrendatario es poder pedir una moratoria en el pago de los alquileres al arrendador. Los alquileres son los devengados desde el inicio del estado de alarma, y puede durar como máximo 4 meses de renta. Esas rentas se van a dividir y pagar en los 24 meses siguientes al período en que la renta ha sido objeto de moratoria; sin intereses ni penalizaciones; pero siempre dentro de la duración del contrato.
  4. El plazo para pedir esta moratoria expira el 23 de mayo de 2020.
  5. El efecto es automático y obligatorio para los arrendadores que hemos denominado grandes arrendadores del punto I. Los demás, los del apartado II no están obligados a aceptar la moratoria, y todo dependerá de la negociación.
  6. Nada impide que las partes lleguen a los acuerdos que voluntariamente consideren.
  7. Se permite disponer de la fianza para pagar meses de renta, pero en un año deberá volverse a constituir, y en todo caso antes de que finalice el arrendamiento. No queda claro de si para ello es preciso el acuerdo de las dos partes, o basta con la decisión unilateral de una de ellas.

La postura del Gobierno

Como vemos, el Gobierno no se ha atrevido a aflojar la soga de los alquileres; solo se permite en algunos casos pagar más tarde sin intereses ni penalizaciones. Nada se perdona. Pide un préstamo ICO y ya lo irás pagando. Nos preguntamos, un restaurante ¿cómo va a pagar la renta sin ingresos? La situación va a generar bastantes cierres, y en otros casos, endeudamientos difíciles de asumir. Creemos que los intereses financieros han tenido mucho peso y que el Estado ha dejado la mayor parte del esfuerzo nuevamente en hombros de autónomos y pymes.

Queda totalmente abierta la cuestión con relación a empresas que no son pymes, y que son a su vez arrendatarias; o en el caso de arrendatarios que tienen por arrendador a un pequeño propietario.

El tema está abierto. Desde TARINAS LAW&ECONOMY podemos ayudar a propietarios y arrendatarios con el fin de hallar la mejor solución al caso concreto.

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