Rendimientos irregulares de capital inmobiliario

El Sr. Gómez es propietario de un edificio de 3 plantas. Tiene alquilados todos los pisos como viviendas a personas físicas donde cobra una renta mensual por ello, y también tiene alquilado una parte del tejado del edificio a una empresa de telefonía donde tiene instaladas unas antenas para garantizar el suministro de telefonía en el barrio de la ciudad donde radica, de la que también recibe una renta mensual como cualquier otro alquiler. Estos rendimientos se consideran rendimientos regulares.

Ejemplo de aplicación reducción por rendimientos irregulares de capital inmobiliario

¿Qué es un rendimiento regular?

Basándonos en el ejemplo, una renta regular es aquella que se obtiene de forma continuada y reiterada en el tiempo, de forma que se imputa al período impositivo en el que se ha obtenido o hace referencia, sin que ello suponga un mayor gravamen para su perceptor.

Es decir, siguiendo con el ejemplo, el Sr. Gómez viene declarando, año a año en su declaración de la renta correspondiente, las rentas que ha obtenido en ese ejercicio fiscal del arrendamiento de los pisos a los inquilinos y del tejado a la empresa de telefonía móvil.

¿Qué es un rendimiento irregular?

Para determinar este concepto, tenemos que contraponerlo con el significado de lo que es una renta regular. Siguiendo con el ejemplo, la empresa de telefonía traspasa o cede el contrato de alquiler a otra nueva empresa de telefonía móvil.

Ésta última ofrece al Sr. Gómez la firma de un nuevo contrato de arrendamiento en el cual ofrece alquilarle el tejado los próximos 10 años, pero en lugar de pagarle una renta mensual como venía haciendo hasta ahora la anterior empresa, le ofrece pagarle ahora de golpe toda la renta que generará en los próximos 10 años. Esto es lo que sería una renta irregular de capital inmobiliario.

Un rendimiento irregular requiere un tratamiento fiscal especial, a fin de evitar la progresividad del impuesto sobre la renta en el momento en que se declaren dichas rentas irregulares.

Según el criterio de Hacienda, una renta regular es aquella renta generada dentro de un ejercicio fiscal, mientras que las rentas irregulares afloran en un periodo del ejercicio fiscal pero su periodo de generación es más amplio y puede abarcar varios ejercicios fiscales.

¿Cómo se declaran los rendimientos irregulares?

El rendimiento de una renta irregular se declara en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del ejercicio en el que se percibe. No existe una regulación fiscal común para este tipo de rendimientos (trabajo personal, actividades económicas, capital mobiliario y capital inmobiliario), sino que cada categoría presenta sus propias características.

No obstante, sí que presentan una característica común entre todos ellos y es su reducción general del 30 % (hasta el 31 de diciembre de 2014 del 40 %), que se aplica en este caso, a los rendimientos irregulares de capital inmobiliario.

Para evitar tener un gravamen elevado en el periodo impositivo, estos rendimientos pueden beneficiarse de la reducción del 30 por 100, si se cumplen alguna de las siguientes circunstancias establecidas en Hacienda:

  • Cuando su período de generación sea superior a dos años, siempre que se imputen a un único periodo impositivo.

Los rendimientos que se vinieran percibiendo de forma fraccionada con anterioridad a 1-1-2015 con derecho a la reducción según la normativa en vigor a 31-12-2014, pueden aplicar la reducción a cada una de las fracciones que se imputen a partir de 1-1-2015 siempre que el cociente resultante de dividir el número de años correspondiente al período de generación, computados de fecha a fecha, entre el número de períodos impositivos de fraccionamiento, sea superior a dos.

Si se trata de rendimientos derivados de compromisos adquiridos antes de 1-1-2015 que tuvieran previsto el inicio de su percepción de forma fraccionada en periodos impositivos que se inicien después de esa fecha, la conversión del pago en forma fraccionada por un pago único permite aplicar la reducción siempre que el periodo de generación sea superior a dos años.

  • Cuando se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo.

Se consideran rendimientos del capital inmobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, exclusivamente, los siguientes, cuando se imputen en un único período impositivo (art. 15.1 Rgl.):

    • Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
    • Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
    • Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio sobre bienes inmuebles.

Solo se aplicará esta reducción sobre la cuantía del rendimiento neto que no exceda de 300.000 euros.

En el ejemplo expuesto, el contribuyente en su declaración de la renta, podría beneficiarse de la reducción del 30 por 100, evitando la progresividad del impuesto de la renta, ya que cumple ambas circunstancias, el periodo de generación de los rendimientos es superior a dos años y son obtenidos notoriamente de forma irregular en el tiempo mediante traspaso o cesión de contrato de arrendamiento de local de negocio.

Si usted es propietario de un local comercial y el arrendatario le ofrece pagarle toda la renta del contrato de golpe, pregunte a su gestor si se cumplen las circunstancias para beneficiarse de la reducción del 30 por 100.

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