La Audiencia Provincial de Cádiz ha resuelto muy recientemente un recurso de apelación en el que ha considerado que es contrario a la normativa protectora de los consumidores y usuarios que una inmobiliaria establezca unos honorarios del 3% sobre el precio de venta en la hoja de visitas.

COMISION INMOBILIARIA ABUSIVA

La hoja de visitas para la compra o alquiler habitualmente se conoce como un documento que recoge los datos de las personas que intervienen en la operación. Así como el importe de los honorarios que tendrán que abonar por la gestión en la intermediación de la operación, ya sea compra o alquiler. Este documento se ofrece a la firma normalmente en el momento de la visita al piso; y lo firma la inmobiliaria y el interesado en el piso.

Otra cosa bien distinta es el encargo profesional que un propietario firma con una inmobiliaria para que ésta preste los servicios de comercialización que suelen detallarse en dicho encargo, informando debidamente al propietario. Normalmente estableciendo una exclusividad durante un plazo de tiempo a favor de la inmobiliaria para que invierta sus recursos en la promoción para la venta o el alquiler.

Comisión por compraventa

Las agencias tradicionales suelen minutar entre un 3% y un 7% de comisión por la compraventa de un piso, no obstante, la justicia acaba de avalar que el comprador compre al vendedor sin abonar la comisión a la inmobiliaria que lo estaba mostrando al público. Considera no ser suficiente la firma de la hoja de visitas.

En este asunto, la Audiencia Provincial de Cádiz establece que por el mero hecho de firmar la hoja de visitas (aun habiendo contactado previamente con la agencia) no puede llegarse a la conclusión de que se haya prestado el consentimiento al pago de unos honorarios a la agencia por el simple hecho de facilitar los datos de la vivienda y de acompañarle a la visita; especialmente cuando no se realizó ninguna gestión en la compraventa.

Cláusulas de honorarios

Asimismo, la Audiencia Provincial de Cádiz establece que la cláusula de honorarios incluida en la hoja de visitas es una cláusula abusiva que no cumple con los controles de transparencia legalmente establecidos. Por cuanto no se acredita por parte de la inmobiliaria que se haya informado debidamente a los clientes, con carácter previo a la firma de la hoja de visitas; que, por el simple hecho de enseñarla, si finalmente se adquiere, deba generarse el pago de esa comisión.

Por su parte, la cláusula también se califica como abusiva por parte de la Audiencia Provincial de Cádiz por cuanto no establece ninguna obligación por parte de la agencia hacia el comprador. Es decir, existe un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes al establecerse únicamente una obligación por parte del comprador.

Asimismo, la hoja de visitas se considera por la jurisprudencia como un acto de adhesión. Debido a que el comprador no puede influir en su contenido ni en su clausulado; pudiendo limitarse a firmarla, o no.

Regulación de las cláusulas abusivas

Por norma general, las cláusulas abusivas encuentran su regulación en distintos textos legales; básicamente el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y en la Ley 7/1998, sobre Condiciones Generales de la Contratación.

Sin embargo, el Código Civil español, en el título II -que regula los contratos-, capítulo I, artículo 1.258 establece que:

“Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.”

¿Qué es una cláusula abusiva?

La Ley 7/1998, de 13 de Abril, sobre condiciones generales de la contratación, establece que:

“Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la presente Ley.”

Por su parte, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias establece que:

“1. En los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente, incluidos los que promuevan las Administraciones públicas y las entidades y empresas de ellas dependientes, aquéllas deberán cumplir los siguientes requisitos:

a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa. Sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato; y a los que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual.

b) Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido. En ningún caso se entenderá cumplido este requisito si el tamaño de la letra del contrato fuese inferior al milímetro y medio; o el insuficiente contraste con el fondo hiciese dificultosa la lectura.

c) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas. ”

De la definición del precepto anterior, extraemos cuatro puntos clave:

  • Para que una cláusula pueda ser considerada abusiva debemos estar ante contrato de adhesión. Es decir, ante una condición general de la contratación, que no haya podido ser negociada individualmente por el consumidor.
  • La cláusula en cuestión ha de ser contraria a las exigencias de buena fe.
  • La cláusula debe generar un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.
  • Parece que, según el precepto mencionado, el adherente debe tener la condición de consumidor; no obstante, no es un requisito.

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