Flexibilización del mercado de alquiler con la nueva LAU

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Con el objetivo de flexibilizar el mercado del alquiler se han introducido novedades significativas a través de la Ley 4/2013 de 4 de junio, que a continuación analizamos, aplicables a los contratos de alquiler celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013 y a aquellos que las partes decida de mutuo acuerdo adaptar al nuevo régimen.

Se modifica la actual Ley de Arrendamientos Urbanos reforzando la libertad de pactos, al dar prioridad a la voluntad de las partes ante la aplicación imperativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por este motivo se contempla la posibilidad de que las partes puedan someter las controversias derivadas del contrato de arrendamiento a mediación o arbitraje.

Y se prevé la posibilidad de que las notificaciones entre las partes se realicen por correo electrónico con garantía de la autenticidad de la comunicación y de su contenido, dejando constancia de la remisión y recepción de los mismos.

¿Que se excluye en la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Se excluyen expresamente de la Ley de Arrendamientos Urbanos los arrendamientos de alojamientos privados por el turismo, que se regularán por la normativa sectorial específica o en su defecto por el régimen de arrendamientos de temporada, que no ha sido modificado.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se introducen las siguientes modificaciones relevantes:

a) Se reduce de 5 a 3 años la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento no inscritos en el Registro de la Propiedad y de 3 a 1 año la prorroga tácita.

b) Se establece que el arrendador pueda recuperar el inmueble para destinarlo a su vivienda habitual o de sus familiares o cónyuge y también en los casos de separación judicial, divorcio o nulidad matrimonial, después de 1 año de duración del contrato.

Notificaciones.

En estos supuestos, no hace falta que se haya pactado expresamente en el contrato pero se tendrá que notificar formalmente al arrendatario 2 meses antes de la fecha en la que la vivienda se necesite. Al cónyuge al que se le atribuya el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al que le reste para cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del mismo.

c) Se establece que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento transcurridos 6 meses y lo comunique al arrendador con 30 días de antelación, pudiendo pactar las partes una indemnización en estos casos.

d) Respecto a la renta, se prevé la posibilidad de que las partes puedan sustituir total o parcialmente la obligación de pagarla durante un plazo determinado por el compromiso de rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones acordados.

Pactos entre las partes.

Por otro lado, se permite a las partes pactar los términos de la actualización anual de la renta y en defecto de pacto esta se actualizará automáticamente conforme al IPC.

En atención a la primacía de la voluntad de las partes, resulta válido cualquier pacto expreso de las partes de no actualización de la renta.

Obligación de abonar la renta.

En caso de incumplimiento de la obligación de abonar la renta el contrato quedará resuelto de pleno derecho cuando se haya requerido de pago al arrendatario judicial o notarialmente sin que este haya contestado en los 10 días siguientes o conteste la aceptación de la resolución al mismo juez o notario.

e) Se prevé la posibilidad de pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente por los arrendamientos de cualquier duración y se establece la obligación del arrendador de comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda 30 días antes de la fecha de formalización de la compraventa.

f) Se incluye una nueva causa de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento relativa a la realización de daños causados dolosamente a la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando este consentimiento fuera necesario.

g) Se introduce la posibilidad del arrendatario de adaptar la vivienda en los casos de discapacitados y cuando sea necesaria para residir a la misma personas mayores de 70 años, previa notificación al arrendador.
Se prevé la necesidad de someter los arrendamientos de vivienda a la inscripción en el Registro de la Propiedad para que estos contratos tengan eficacia ante terceros.

Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Esta previsión resulta especialmente importante en los supuestos de venta de una vivienda arrendada, pues si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario no tendrá obligación de respetar el contrato de arrendamiento.

En los casos de arrendamientos de vivienda no inscritos, si el adquiriente opta por la terminación del contrato, el arrendatario tendrá derecho a permanecer a la vivienda por un plazo máximo de 3 meses desde que se le comunique la resolución.

Para la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad será suficiente aportar copia del acta de requerimiento al arrendatario de la que resulte la notificación y su falta de respuesta o la aceptación de la resolución.

Modoficación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se ha modificado también la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto, el proceso de desahucio a fin y efecto de acelerar el lanzamiento del arrendatario de la vivienda, en los siguientes termas:

a) Se vincula el lanzamiento a la carencia de oposición al demandado, de forma que si este no atiende al requerimiento o no comparece al procedimiento judicial para oponerse o allanarse el secretario judicial dará por finalizado el procedimiento y se llevará a cabo el lanzamiento en la fecha señalada.

b) Sólo en el caso de oposición del arrendatario se hará la vista.

c) Se prevé que los lanzamientos puedan ser realizados por un solo funcionario con la categoría de gestor con la autorización del secretario judicial.

Por último, se prevé la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler con el fin de obtener información sobre el riesgo que puede comportar alquilar viviendas a determinadas personas.

Para más información, puedes contactar con nosotros:

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2018-05-23T12:27:48+00:00 22, noviembre, 2013|Jurídico|

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